مفهوم حق البقاء وشروطه في القانون الجزائري

مفهوم حق البقاء وشروطه.

تبنى المشرع الجزائري مفهوم حق البقاء من القانون المدني الفرنسي الذي أدخله لأول مرة بموجب قانون 01 سبتمبر 1947 نتيجة للحرب العالمية الثانية التي أجبر فيها المشرع الفرنسي على التدخل قصد تحديد سعر الإيجار و الحد من تهديدات الطرد التي كانت توجه

للمستأجر كلما دفع سعر الإيجار وقد تبنى المشرع الجزائري مفهوم حق البقاء لحماية المستأجر التي تبدوا وضعيته أصعب من وضعية المؤجر في القانون المدني من المواد 514 إلى 537.

 

 

ونظرا لتخوف المؤجرين من هذا الحق الذي أدى إلى غلق ما يزيد عن خمسمائة ألف (5000.000) مسكن في بلاد تعرف أزمة سكن خانقة ،جاء المرسوم التشريعي رقم 93-03 المتضمن النشاط العقاري، وألغى تطبيق أحكام هذه المواد على عقود الإيجار ذات الاستعمال السكني المبرم بعد صدور هذا المرسوم التشريعي.

و باعتبار أن من مهام الدولة هو امتصاص أزمة السكن مما أدى إلى إبقاء أحكام حق البقاء المنصوص عليها في المرسوم 76-147 وإخضاع العلاقة بين المؤجر و المستأجر لمحل سكني لديوان الترقية والتسيير العقاري لأحكام هذا المرسوم خاصة وان هذا الأخير قد منع المستأجر من ممارسة حقه في البقاء في حالة عدم شغله للأمكنة لمدة لا تقل عن 08 ثمانية أشهر دون عذر محدد.

وعليه فإن فرضية المساكن دون شغل غير متوقعة في هذا النوع من السكنات ويقوم حق البقاء في هذه السكنات بقوة القانون عند نهاية مدة الإيجار المتفق عليها ليتحول المستأجر إلى مستأجر مستفيد بحق البقاء شريطة قيامه بالوفاء بكافة الالتزامات المتولدة عن الإيجار الذي ابرمه مع المؤجر .

وهذا طبقا للنص المادة 11 من المرسوم 76-147 و المقصود من حق البقاء المفهوم الوارد في القانون المدني لان المؤجر لا يمكنه أن يضع حدا للإيجار عدا في حالة إخلال المستأجر

بإلتزاماته التعاقدية ، كما انه لا يوجد في المرسوم ما يدل على حق المؤجر في توجيه التنبيه بالإخلاء الذي ينص عليه القانون المدني و الذي بواسطته يتحول المستأجر إلى شاغل للأمكنة في حالة تمسكه بحق البقاء كما أن المرسوم أضاف صفة للمستأجر عند نهاية مدة الإيجار ليصبح مستأجرا بحق البقاء ،ولم يعتبره شاغلا للأمكنة كما في القانون المدني.

وقد أكد هذا القرار الصادر عن المحكمة العليا (1) حيث جاء فيه حيث أنه في القضية الراهنة السكن المقصود في الشأن تابع لأملاك مكتب الترقية والتسيير العقاري و عليه فالعلاقات بين المؤجر والمستأجر لا تخضع لأحكام القانوني المدني وإنما تخضع لأحكام المرسوم 76/147

المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 ،وفي نصوص هذا المرسوم لا يوجد أحكام مثل التي يقررها القانون المدني بل هي على العكس لا يوجد أي تمييز بين المستأجر و الشاغل المستفيد من

 

 

 

قانون الإيجار و حضور المستأجر في الأمكنة مفروض على المالك رغم إرادته بعد مضي المدة المنصوص عليها في العقد عند نهاية الإيجار المتفق عليه".

تتمثل شروط حق البقاء فيما يلي:

1- أن حق البقاء لا يقوم إلا بعد انتهاء مدة العقد.

2- أن الحق في البقاء لا يستفيد منه إلا المستأجر الذي قام بالوفاء بالتزاماته المتولدة عن العقد ،فإذا أخل بأحدها كان هناك محل لطلب إنهاء الإيجار من قبل المؤجر ولا يمكن للمستأجر دفع هذا الطلب بالتمسك بحقه في البقاء و ذلك طبقا لنص المادة 11 من المرسوم 76-147 التي تنص " يستفيد المستأجر من حق البقاء بالأمكنة شريطة قيامه بالوفاء بكافة الإلتزامات المتولدة عن عقد الإيجار الذي أبرمه مع المؤجر طبقا لأحكام هذا المرسوم "

ولا يقصد بالتزامات المستأجر الالتزامات المترتبة عن إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية والتسيير العقاري ،كالالتزام بعدم احتجاز أكثر من مسكن واحد تابع للديوان .

1-  أن الحق في البقاء لا يستفيد منه إلا الحائز على عقد الإيجار الذي نص عليه المشرع في المادة الثانية من المرسوم 76-147، ويعد الإيجار مصدر لشغل الأمكنة وبالتالي يجب رفض البقاء لمن لا يبرر شغله للأمكنة بعقد شخصي أو خاص بمن طلب حق البقاء.

 

الفرع2: مميزات حق البقاء.

يتميز حق البقاء بأنه غير محدد المدة ، وبعدم اكتسابه بصفة نهائية لأنه يسقط بمجرد ثبوت إخلال المستأجر بأحد إلتزاما ته، وبتطبيقه بقوة القانون دون اللجوء إلى أي إجراء كإخطار المؤجر أو اللجوء إلى القضاء لتطبيقه.

كنا تتميز بالنسبة للسكنات التابعة للديوان بأنه انتقال لحق الإيجار في حالة تطبيق المادة 12 من المرسوم 76/147،وذلك لان عقد الإيجار في هذا التشريع يمكن إعتباره شبه أبدي لا يمكن إنهائه إلا في حالة إرتكاب المستأجر إحدى المخالفات المنصوص عليها في المرسوم ،بأنه لا يشترط فيه توجيه التنبيه بالإخلاء ليتحول المستأجر إلى شاغل بل أن مجرد انتهاء مدة الإيجار يتحول المستأجر إلى مستأجر مستفيد بحق البقاء.

 

 

 

 

وقد أكد هذا القرار الصادرة عن المحكمة العليا(1) كما يلي " وحق البقاء هذا هو في الحقيقة انتقال الحق في الإيجار ذلك انه لا يمكن إذا تعلق الأمر بسكن تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري أن ينتقل المستأجر من صفته هذه إلى صفة شاغل الأمكنة طالما انه لا يمكن إنهاء الإيجار للأسباب المنصوص عليها في القانون المدني،ولا ممارسة حق الاسترداد بل لا ينتهي عقد الإيجار إلا لارتكاب المستأجر إحدى المخالفات المنصوص عليها في المرسوم وبدون اللجوء إلى توجيه تنبيه بالإخلاء له،وعليه فإن نظرية حق البقاء في الأمكنة المنصوص عليها في المواد 514 وما يليها من القانون المدني غير واردة التطبيق بالنسبة لهذه الفئة من السكنات.

وجاء في قرار آخر صادر عن المحكمة العليا(2) ما يلي:" لكن حيث أن المرسوم 76           -147 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 الذي جاء لينظم علاقات الإيجار بين دواوين الترقية والتسيير العقاري و المستأجرين والمحلات السكنية التابعة لهذه الهيئة هو نص خاص يتعين تطبيقه كلما تعلق الأمر بمثل هذه المحلات وأنه إذا كان القانون المدني يفرق فعلا بين المستأجر وشاغل الأمكنة ذلك أن الأول يتمتع بعقد إيجار ساري المفعول و الثاني يحتل الأمكنة بموجب القانون فإن عندما يتعلق الأمر بسكن تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري يجب الرجوع إلى نص المادة 12 من المرسوم السالف الذكر عند وفاة المستأجر وان المادة

تنص على انه في حالة غياب أو وفاة المستأجر أو تخليه عن محل إقامته يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من ستة أشهر بحق البقاء في الأمكنة ،ومن قراءة هذه المادة يتبين انه خلافا للمادة 515 من قانون المدني فإن المشرع لا يتكلم عن وفاة الشاغل الذي يجعل حق البقاء ينتقل إلى أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه و على نفقته منذ أكثر من ستة أشهر  بل ينص على وفاة المستأجر الذي يجعل أعضاء عائلته الذين

كانوا يعيشون عادة معه منذ اكر من ستة أشهر يتمتعون بحق البقاء في الأمكنة أي بمعنى آخر فإن وفاة المستأجر تجعل من الأشخاص الذين كانوا يعيشون عادة معه شاغلين للأمكنة يتمتعون بحق البقاء.

 

 

 

فرع3: سقوط الحق في البقاء.

يسقط الحق في البقاء بالعين المؤجرة للمستأجرين التاليين:

1-الذين صدر بشأنهم قرار قضائي تنفيذي بالطرد.

2-الذين لا يشغلون حقيقة العين المؤجرة بأنفسهم أو بأفراد عائلاتهم ،خلال فترة تعادل ما لا يقل عن ثمانية أشهر أثناء السنة الإيجارية ما لم يثبتوا أن عدم شغلهم للعين المؤجرة كان نتيجة إقامتهم في مدينة أخرى ليس لهم بها مسكن بسبب التزاماتهم المهنية ، ولكن يشترط عليهم أن يضعوا مسكنهم تحت رعاية الهيئة المؤجرة خالية من كل شاغل غير قانوني.

3-الذين لهم أو استطاعوا أن يحصلوا باستعمال حق البقاء في نفس البلدة لمسكن شخصي يفي بحاجاتهم وحاجيات أعضاء أسرتهم الذين يعولونهم، ولا يمكن أن يطلب إخلاء الأمكنة المؤجرة من المستأجر في هذه الحالة إلا إذا كان باستطاعته أن يتسلم محل السكن الخاص به بشرط أن يثبت خلال مدة 15 يوما التالية للنزاع أحقية بقائه بالعين المؤجرة و أنه أقام دعوى استرجاع مازالت قائمة حسب القانون.

4-الذين يشغلون أمكنة غير صحية وكان سكانها محضور، أو أمكنة صدر بشأنها قرار بالخطر يقضي بالترميم أو بناية مهددة بالانهيار،ففي حالة استرجاع المصلحة المؤجرة للعقارات من أجل الشروع في أعمال ترميمات التعلية أو التحسين يعوض المستأجر عن حق البقاء بالعين المؤجرة خلال فترة هذه الأعمال بمنزل صالح للسكن.

5-إذا كانوا يشغلون أمكنة بموجب سند تابع لعقد العمل ،عندما ينتهي العمل بهذا العقد.

 

المطلب 2: مصير حق البقاء.

تنص المادة 12 من المرسوم 76-147 على ما يلي:" في حالة غياب أو وفاة المستأجر       أو تخليه عن محل إقامته يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من ستة أشهر بحق البقاء بالأمكنة.

وفي حالة الطلاق يؤول حق الإيجار وحق البقاء بالعين المؤجرة للزوج المعين من قبل القاضي طبقا للأحكام المادة 467 من الأمر 75-58 المؤرخ في 20رمضان عام 1395الموافق ل 26 سبتمبر 1975 و المتضمن القانون المدني".

 

1-42 المستفيدون من حق البقاء في حالة وفاة أو غياب أو تخلي أو طلاق المستأجر الوصي.

حددت م 12 من المر 76/147 المستفدين في حق البقاء بأعضاء العائلة الذين كانوا يعيشون عادة مع المستأجر منذ أكثر من ستة أشهر وفي حالة غياب أو وفاة أو تخلي المستأجر عن محل إقامته و التعريف القانوني للعائلة ،مجموعة الأشخاص المرتبطين فيما بينهم رابطة الدم حيث ينحدرون من أصل مشترك أو مرتبطين برابطة الزواج التي تجمع أحد الزوجين بوالدي أو أقارب الزوج الأخر لقد وسع المشرع في تحديد المستفدين بحق البقاء لكنه قيد هذا الحق بوضع شرط أن يعيشوا عادة مع المستأجر لمدة أكثر من 6 أشهر و المقصود بالمعايشة هي الوقاية اللازمة للاستفادة من أحكام حق البقاء و يجب كون الإقامة فعلية       و حقيقية و مستمرة فلا يستفيد من هذه الأحكام من يقيم مع المستأجر بصفة عارضة حتى لو طالت مدة إقامته ولكن لا يحول دون توفر شروط الإقامة إنقطاع الشخص عن سكن العين المؤجرة سبب عارض لا يكشف عن إرادة إنهاء الإقامة كما هو الحال في حالة انتقال أحد أفراد العائلة للعمل في الخارج أو الإقامة في مسكن وظيفي لمدة محددة يعقد عمل ،وعلى كل حال فإن عبئ إثبات الإقامة يقع على عاتق من يتمسك بحق  البقاء من الأقارب .

القرار الصادر عن المحكمة العليا(1) أن حق البقاء لا يكون إلا لأفراد العائلة حتى ولو توافر في شخص خارج  أفراد العائلة شرط الإقامة المستمرة و الهادئة و الحقيقية .

فإنه لا يستفيد بحق البقاء حيث جاء في القرار ما يلي:

"إن المسكن محل النزاع كان مؤجرا حتى من قبل دواوين الترقية والتسيير العقاري للمرحوم (م.م) الذي ترك بعد وفاته زوجته التي أسكنت معها المدعي و الذي تكلف بها و تحمل دفع الإيجار ،وعن قضاة الموضوع لما اعتبروا بان المدعي الذي لم يثبت بأنه من عائلة المستأجر الشرعي لا يستفيد بحق البقاء ،فإنهم طبقوا أحكام م 12 المرسوم 76/147.

-       كما جاء في القرار نفسه " عن الوجه الثاني" عن المدعي عليه هو الابن الشرعي للمستأجر الأصلي و أثبت بأنه كان يقييم بالأماكن حسب الوثائق المقدمة و التي تحمل عنوان السكن المتنازع عليه ومن بينها بطاقة الناخب".

 

 

 

من خلال هذا نستخلص أن القضاء استند لإثبات شغل الأمكنة على الوثائق المقدمة التي تحمل عنوان السكن و بطاقة الناخب رغم احتجاج الطاعن بعدم شغل المطعون ضده لهذه الأمكنة ،وتجدر الإشارة انه يمكن لأي شخص رغم تغيير مسكنه ان يبقى مسجلا في البلدية التي كان مسجلا فيها إذا لم يطلب شطب إسمه منها لتسجله في بلدية سكناه الجديد،كما يمكن بقاء عنوانه القديم في الوثائق إلى غاية طلب التغير.

هل هذه الوثائق تثبت فعلا الإقامة ؟

لابد من القرائن الأخرى و الحجج.

حالات نقل حق البقاء للمستفدين :

 

أ) حالات الوفاة: م انتقال الإيجار من المتوفى للورثة في القانون المدني (أملاك خاصة).

في ديوان الترقية والتسيير العقاري يتطلب انتقال الإيجار إلى الورثة توفر عنصرين وهما القرابة والمعايشة .

حالة الغياب: م110 ق الأسرة ←غياب سنة بقوة قاهرة وبينه ضرار الغير.

ج)-حالة تخلي المستأجر عن محل إقامته:

يقصد بالتخلي ترك العين المؤجرة فعلا لصالح الأقارب المقيمين فيها وقت التخلي ممن يجوز لهم التمسك بحق البقاء لا مجرد إعلان الرغبة في ذلك.وهذا يقتضي فيه توافر إرادة التخلي يتم التعبير عنها صراحة أو ضمنا ،بالإضافة إلى الترك الفعلي لها و إستغلال من له في الاستفادة من حق البقاء من الأقارب بها ،وعليه سفر المستأجر لبلد آخر وتركه مسكنه

مدة طويلة لأي سبب جدي (علاج.عمل..الخ) وبقاء أعضاء عائلته هناك لا يفيد تخليه عن مسكنه الذي يقيم فيه أعضاء عائلته، مادامت إرادة المستأجر في التخلي غير ثابتة.

د/ حالة طلاق المستأجر الأصلي: أضاف المشرع حالة أخرى للاستفادة من حق  البقاء هي الطلاق ، وترك سلطة تدخل القضاء لتحديد المستفيد بحق الإيجار عدم إنهاء مدة الإيجار أو بحق البقاء في حالة إنهاء مدة العقوبة و انتفاع المستأجر بأحكام حق البقاء و ترجع سلطة القاضي في تحديد المنتفع على أساس حضانة الأطفال.

وبهذا يمكن القول أن المستأجر قد أبرم الإيجار لصالحهم إضافة إلى نفسه .

 

 

 

وقد أكد ذلك القرار الصادر عن المحكمة العليا (1) حيث جاء فيه" حيث بموجب الحكم القاضي بالطلاق فإن حضانة الأولاد قد استندت إلى والدتهم وكذلك حقها في البقاء في الأمكنة ، وأنه بمقتضى م 12/ف مرسوم 76/147 و استنادا لمقتضيات المادة 467 ق م فإن البقاء في الأمكنة هي نتيجة لحق الإيجار وانه لا بحق لشخص البقاء في الأمكنة دون تمتعه بالحق في الإيجار و أنه في مثل هذه الظروف دواوين الترقية والتسيير العقاري  لم يخرق القانون.

- ومع ذلك فقد وضع القضاء شرطا لاستفادة المطلقة بحق البقاء وبحق الإيجار أذا كانت حاضنة،،هو إمتلاك الزوج سكنا آخر حيث جاء في القرار الصادر عن المحكمة العليا(2) "من القرار قانون أن المطلقة استنادا إلى نص الم 52 من ق. الأسرة إذا كانت حاضنة ولم يكن لها ولي يقبل إيوائها ويضمن حقها في السكن مع محضونيها حسب وسع الزوج و يستثي من العقار مسكن الزوجية إذا كان وحيدا" .

لما ثبت في قضية الحال أنه لا يوجد أي دليل يثبت أن الطاعن بملك أكثر من سكن واحد زائد عن بيت الزوجية فإن قضاة المجلس بقضائهم بحق المطلقة بين الزوجية يكونوا قد خرقوا القانون ،وقد جاء أكد هذا قرار آخر صادر عن المحكمة العليا حيث جاء فيه " حيث أن للزوج مسكن آخر بنفس البلدية حسب اعترافه فإن قضاة المجلس قد أخطأ و بقضائهم برفض طلب الطاعنة بتخصيص مسكن يضمن حق المحضون بالإيواء فيه لاسيما وأن احتمال عدم وجود ولي يقبل إيوائها مع محضونيها قائم مما استوجب نقض قرارهم.

وتجدر الملاحظة أن المادة 53/03من ق.أسرة استثنت من القرار بالسكن مسكن الزوجية إذا كان وحيدا.

وإن من شروط استفادة بالسكن لدواوين الترقية والتسيير العقاري أن لا يكون المستأجر مالكا لسكن بتوفر فيه شروط النظافة و الأمن الضرورية وان لا يكون مستفيدا من سكن إيجاري ذو طابع إجتماعي.

فكيف يسند الحق في الإيجار و الحق في البقاء للمطلقة الحاضنة يوجد هذين الشرطين وكيف منح القاضي في القرار المؤرخ في 26/09/1993 تحت رقم 83438 المشار إليه الحق للمطلقة بالبقاء ؟اللهم إلا إذا امتلك المستأجر الأصلي(زوج) سكن خاص بعد استفادته من

 

السكن الاجتماعي بعيدا عن البلدة المتواجدة بها السكن التابع لدواوين الترقية والتسيير العقاري.

 

---

(1)  قرار رقم 38696 بتاريخ 11 نوفمبر 1985 الغرفة الاجتماعية-(غير منشور)

(1) قرار رقم 113932 المؤرخ في 72 سبتمبر 1994 غير منشور.

(2)  قرار 15399 المؤرخ في 09 ديسمبر 1998 –غير منشور.

(1)  قرار رقم 192688 مؤرخ 14 مارس 2000- غير منشور.

(1) قرار رقم 83438 مؤرخ 26 سبتمبر 93 غرفة إدرية مج ق عدد 2 سنة 1994 ص 184.

(2)  قرار رقم 73949 بتاريخ 23 أفريل 1991 غرفة (الاج .شخصية مج ق عدد 1 سنة 1994 ص 49.