مفهوم حق البقاء وشروطه في القانون الجزائري

0

مفهوم حق البقاء وشروطه.

تبنى المشرع الجزائري مفهوم حق البقاء من القانون المدني الفرنسي الذي أدخله لأول مرة بموجب قانون 01 سبتمبر 1947 نتيجة للحرب العالمية الثانية التي أجبر فيها المشرع الفرنسي على التدخل قصد تحديد سعر الإيجار و الحد من تهديدات الطرد التي كانت توجه

للمستأجر كلما دفع سعر الإيجار وقد تبنى المشرع الجزائري مفهوم حق البقاء لحماية المستأجر التي تبدوا وضعيته أصعب من وضعية المؤجر في القانون المدني من المواد 514 إلى 537.

 

 

ونظرا لتخوف المؤجرين من هذا الحق الذي أدى إلى غلق ما يزيد عن خمسمائة ألف (5000.000) مسكن في بلاد تعرف أزمة سكن خانقة ،جاء المرسوم التشريعي رقم 93-03 المتضمن النشاط العقاري، وألغى تطبيق أحكام هذه المواد على عقود الإيجار ذات الاستعمال السكني المبرم بعد صدور هذا المرسوم التشريعي.

و باعتبار أن من مهام الدولة هو امتصاص أزمة السكن مما أدى إلى إبقاء أحكام حق البقاء المنصوص عليها في المرسوم 76-147 وإخضاع العلاقة بين المؤجر و المستأجر لمحل سكني لديوان الترقية والتسيير العقاري لأحكام هذا المرسوم خاصة وان هذا الأخير قد منع المستأجر من ممارسة حقه في البقاء في حالة عدم شغله للأمكنة لمدة لا تقل عن 08 ثمانية أشهر دون عذر محدد.

وعليه فإن فرضية المساكن دون شغل غير متوقعة في هذا النوع من السكنات ويقوم حق البقاء في هذه السكنات بقوة القانون عند نهاية مدة الإيجار المتفق عليها ليتحول المستأجر إلى مستأجر مستفيد بحق البقاء شريطة قيامه بالوفاء بكافة الالتزامات المتولدة عن الإيجار الذي ابرمه مع المؤجر .

وهذا طبقا للنص المادة 11 من المرسوم 76-147 و المقصود من حق البقاء المفهوم الوارد في القانون المدني لان المؤجر لا يمكنه أن يضع حدا للإيجار عدا في حالة إخلال المستأجر

بإلتزاماته التعاقدية ، كما انه لا يوجد في المرسوم ما يدل على حق المؤجر في توجيه التنبيه بالإخلاء الذي ينص عليه القانون المدني و الذي بواسطته يتحول المستأجر إلى شاغل للأمكنة في حالة تمسكه بحق البقاء كما أن المرسوم أضاف صفة للمستأجر عند نهاية مدة الإيجار ليصبح مستأجرا بحق البقاء ،ولم يعتبره شاغلا للأمكنة كما في القانون المدني.

وقد أكد هذا القرار الصادر عن المحكمة العليا (1) حيث جاء فيه حيث أنه في القضية الراهنة السكن المقصود في الشأن تابع لأملاك مكتب الترقية والتسيير العقاري و عليه فالعلاقات بين المؤجر والمستأجر لا تخضع لأحكام القانوني المدني وإنما تخضع لأحكام المرسوم 76/147

المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 ،وفي نصوص هذا المرسوم لا يوجد أحكام مثل التي يقررها القانون المدني بل هي على العكس لا يوجد أي تمييز بين المستأجر و الشاغل المستفيد من

 

 

 

قانون الإيجار و حضور المستأجر في الأمكنة مفروض على المالك رغم إرادته بعد مضي المدة المنصوص عليها في العقد عند نهاية الإيجار المتفق عليه".

تتمثل شروط حق البقاء فيما يلي:

1- أن حق البقاء لا يقوم إلا بعد انتهاء مدة العقد.

2- أن الحق في البقاء لا يستفيد منه إلا المستأجر الذي قام بالوفاء بالتزاماته المتولدة عن العقد ،فإذا أخل بأحدها كان هناك محل لطلب إنهاء الإيجار من قبل المؤجر ولا يمكن للمستأجر دفع هذا الطلب بالتمسك بحقه في البقاء و ذلك طبقا لنص المادة 11 من المرسوم 76-147 التي تنص " يستفيد المستأجر من حق البقاء بالأمكنة شريطة قيامه بالوفاء بكافة الإلتزامات المتولدة عن عقد الإيجار الذي أبرمه مع المؤجر طبقا لأحكام هذا المرسوم "

ولا يقصد بالتزامات المستأجر الالتزامات المترتبة عن إيجار السكنات التابعة لديوان الترقية والتسيير العقاري ،كالالتزام بعدم احتجاز أكثر من مسكن واحد تابع للديوان .

1-  أن الحق في البقاء لا يستفيد منه إلا الحائز على عقد الإيجار الذي نص عليه المشرع في المادة الثانية من المرسوم 76-147، ويعد الإيجار مصدر لشغل الأمكنة وبالتالي يجب رفض البقاء لمن لا يبرر شغله للأمكنة بعقد شخصي أو خاص بمن طلب حق البقاء.

 

الفرع2: مميزات حق البقاء.

يتميز حق البقاء بأنه غير محدد المدة ، وبعدم اكتسابه بصفة نهائية لأنه يسقط بمجرد ثبوت إخلال المستأجر بأحد إلتزاما ته، وبتطبيقه بقوة القانون دون اللجوء إلى أي إجراء كإخطار المؤجر أو اللجوء إلى القضاء لتطبيقه.

كنا تتميز بالنسبة للسكنات التابعة للديوان بأنه انتقال لحق الإيجار في حالة تطبيق المادة 12 من المرسوم 76/147،وذلك لان عقد الإيجار في هذا التشريع يمكن إعتباره شبه أبدي لا يمكن إنهائه إلا في حالة إرتكاب المستأجر إحدى المخالفات المنصوص عليها في المرسوم ،بأنه لا يشترط فيه توجيه التنبيه بالإخلاء ليتحول المستأجر إلى شاغل بل أن مجرد انتهاء مدة الإيجار يتحول المستأجر إلى مستأجر مستفيد بحق البقاء.

 

 

 

 

وقد أكد هذا القرار الصادرة عن المحكمة العليا(1) كما يلي " وحق البقاء هذا هو في الحقيقة انتقال الحق في الإيجار ذلك انه لا يمكن إذا تعلق الأمر بسكن تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري أن ينتقل المستأجر من صفته هذه إلى صفة شاغل الأمكنة طالما انه لا يمكن إنهاء الإيجار للأسباب المنصوص عليها في القانون المدني،ولا ممارسة حق الاسترداد بل لا ينتهي عقد الإيجار إلا لارتكاب المستأجر إحدى المخالفات المنصوص عليها في المرسوم وبدون اللجوء إلى توجيه تنبيه بالإخلاء له،وعليه فإن نظرية حق البقاء في الأمكنة المنصوص عليها في المواد 514 وما يليها من القانون المدني غير واردة التطبيق بالنسبة لهذه الفئة من السكنات.

وجاء في قرار آخر صادر عن المحكمة العليا(2) ما يلي:" لكن حيث أن المرسوم 76           -147 المؤرخ في 23 أكتوبر 1976 الذي جاء لينظم علاقات الإيجار بين دواوين الترقية والتسيير العقاري و المستأجرين والمحلات السكنية التابعة لهذه الهيئة هو نص خاص يتعين تطبيقه كلما تعلق الأمر بمثل هذه المحلات وأنه إذا كان القانون المدني يفرق فعلا بين المستأجر وشاغل الأمكنة ذلك أن الأول يتمتع بعقد إيجار ساري المفعول و الثاني يحتل الأمكنة بموجب القانون فإن عندما يتعلق الأمر بسكن تابع لديوان الترقية والتسيير العقاري يجب الرجوع إلى نص المادة 12 من المرسوم السالف الذكر عند وفاة المستأجر وان المادة

تنص على انه في حالة غياب أو وفاة المستأجر أو تخليه عن محل إقامته يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من ستة أشهر بحق البقاء في الأمكنة ،ومن قراءة هذه المادة يتبين انه خلافا للمادة 515 من قانون المدني فإن المشرع لا يتكلم عن وفاة الشاغل الذي يجعل حق البقاء ينتقل إلى أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه و على نفقته منذ أكثر من ستة أشهر  بل ينص على وفاة المستأجر الذي يجعل أعضاء عائلته الذين

كانوا يعيشون عادة معه منذ اكر من ستة أشهر يتمتعون بحق البقاء في الأمكنة أي بمعنى آخر فإن وفاة المستأجر تجعل من الأشخاص الذين كانوا يعيشون عادة معه شاغلين للأمكنة يتمتعون بحق البقاء.

 

 

 

فرع3: سقوط الحق في البقاء.

يسقط الحق في البقاء بالعين المؤجرة للمستأجرين التاليين:

1-الذين صدر بشأنهم قرار قضائي تنفيذي بالطرد.

2-الذين لا يشغلون حقيقة العين المؤجرة بأنفسهم أو بأفراد عائلاتهم ،خلال فترة تعادل ما لا يقل عن ثمانية أشهر أثناء السنة الإيجارية ما لم يثبتوا أن عدم شغلهم للعين المؤجرة كان نتيجة إقامتهم في مدينة أخرى ليس لهم بها مسكن بسبب التزاماتهم المهنية ، ولكن يشترط عليهم أن يضعوا مسكنهم تحت رعاية الهيئة المؤجرة خالية من كل شاغل غير قانوني.

3-الذين لهم أو استطاعوا أن يحصلوا باستعمال حق البقاء في نفس البلدة لمسكن شخصي يفي بحاجاتهم وحاجيات أعضاء أسرتهم الذين يعولونهم، ولا يمكن أن يطلب إخلاء الأمكنة المؤجرة من المستأجر في هذه الحالة إلا إذا كان باستطاعته أن يتسلم محل السكن الخاص به بشرط أن يثبت خلال مدة 15 يوما التالية للنزاع أحقية بقائه بالعين المؤجرة و أنه أقام دعوى استرجاع مازالت قائمة حسب القانون.

4-الذين يشغلون أمكنة غير صحية وكان سكانها محضور، أو أمكنة صدر بشأنها قرار بالخطر يقضي بالترميم أو بناية مهددة بالانهيار،ففي حالة استرجاع المصلحة المؤجرة للعقارات من أجل الشروع في أعمال ترميمات التعلية أو التحسين يعوض المستأجر عن حق البقاء بالعين المؤجرة خلال فترة هذه الأعمال بمنزل صالح للسكن.

5-إذا كانوا يشغلون أمكنة بموجب سند تابع لعقد العمل ،عندما ينتهي العمل بهذا العقد.

 

المطلب 2: مصير حق البقاء.

تنص المادة 12 من المرسوم 76-147 على ما يلي:" في حالة غياب أو وفاة المستأجر       أو تخليه عن محل إقامته يستفيد أعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون عادة معه منذ أكثر من ستة أشهر بحق البقاء بالأمكنة.

وفي حالة الطلاق يؤول حق الإيجار وحق البقاء بالعين المؤجرة للزوج المعين من قبل القاضي طبقا للأحكام المادة 467 من الأمر 75-58 المؤرخ في 20رمضان عام 1395الموافق ل 26 سبتمبر 1975 و المتضمن القانون المدني".

 

1-42 المستفيدون من حق البقاء في حالة وفاة أو غياب أو تخلي أو طلاق المستأجر الوصي.

حددت م 12 من المر 76/147 المستفدين في حق البقاء بأعضاء العائلة الذين كانوا يعيشون عادة مع المستأجر منذ أكثر من ستة أشهر وفي حالة غياب أو وفاة أو تخلي المستأجر عن محل إقامته و التعريف القانوني للعائلة ،مجموعة الأشخاص المرتبطين فيما بينهم رابطة الدم حيث ينحدرون من أصل مشترك أو مرتبطين برابطة الزواج التي تجمع أحد الزوجين بوالدي أو أقارب الزوج الأخر لقد وسع المشرع في تحديد المستفدين بحق البقاء لكنه قيد هذا الحق بوضع شرط أن يعيشوا عادة مع المستأجر لمدة أكثر من 6 أشهر و المقصود بالمعايشة هي الوقاية اللازمة للاستفادة من أحكام حق البقاء و يجب كون الإقامة فعلية       و حقيقية و مستمرة فلا يستفيد من هذه الأحكام من يقيم مع المستأجر بصفة عارضة حتى لو طالت مدة إقامته ولكن لا يحول دون توفر شروط الإقامة إنقطاع الشخص عن سكن العين المؤجرة سبب عارض لا يكشف عن إرادة إنهاء الإقامة كما هو الحال في حالة انتقال أحد أفراد العائلة للعمل في الخارج أو الإقامة في مسكن وظيفي لمدة محددة يعقد عمل ،وعلى كل حال فإن عبئ إثبات الإقامة يقع على عاتق من يتمسك بحق  البقاء من الأقارب .

القرار الصادر عن المحكمة العليا(1) أن حق البقاء لا يكون إلا لأفراد العائلة حتى ولو توافر في شخص خارج  أفراد العائلة شرط الإقامة المستمرة و الهادئة و الحقيقية .

فإنه لا يستفيد بحق البقاء حيث جاء في القرار ما يلي:

"إن المسكن محل النزاع كان مؤجرا حتى من قبل دواوين الترقية والتسيير العقاري للمرحوم (م.م) الذي ترك بعد وفاته زوجته التي أسكنت معها المدعي و الذي تكلف بها و تحمل دفع الإيجار ،وعن قضاة الموضوع لما اعتبروا بان المدعي الذي لم يثبت بأنه من عائلة المستأجر الشرعي لا يستفيد بحق البقاء ،فإنهم طبقوا أحكام م 12 المرسوم 76/147.

-       كما جاء في القرار نفسه " عن الوجه الثاني" عن المدعي عليه هو الابن الشرعي للمستأجر الأصلي و أثبت بأنه كان يقييم بالأماكن حسب الوثائق المقدمة و التي تحمل عنوان السكن المتنازع عليه ومن بينها بطاقة الناخب".

 

 

 

من خلال هذا نستخلص أن القضاء استند لإثبات شغل الأمكنة على الوثائق المقدمة التي تحمل عنوان السكن و بطاقة الناخب رغم احتجاج الطاعن بعدم شغل المطعون ضده لهذه الأمكنة ،وتجدر الإشارة انه يمكن لأي شخص رغم تغيير مسكنه ان يبقى مسجلا في البلدية التي كان مسجلا فيها إذا لم يطلب شطب إسمه منها لتسجله في بلدية سكناه الجديد،كما يمكن بقاء عنوانه القديم في الوثائق إلى غاية طلب التغير.

هل هذه الوثائق تثبت فعلا الإقامة ؟

لابد من القرائن الأخرى و الحجج.

حالات نقل حق البقاء للمستفدين :

 

أ) حالات الوفاة: م انتقال الإيجار من المتوفى للورثة في القانون المدني (أملاك خاصة).

في ديوان الترقية والتسيير العقاري يتطلب انتقال الإيجار إلى الورثة توفر عنصرين وهما القرابة والمعايشة .

حالة الغياب: م110 ق الأسرة غياب سنة بقوة قاهرة وبينه ضرار الغير.

ج)-حالة تخلي المستأجر عن محل إقامته:

يقصد بالتخلي ترك العين المؤجرة فعلا لصالح الأقارب المقيمين فيها وقت التخلي ممن يجوز لهم التمسك بحق البقاء لا مجرد إعلان الرغبة في ذلك.وهذا يقتضي فيه توافر إرادة التخلي يتم التعبير عنها صراحة أو ضمنا ،بالإضافة إلى الترك الفعلي لها و إستغلال من له في الاستفادة من حق البقاء من الأقارب بها ،وعليه سفر المستأجر لبلد آخر وتركه مسكنه

مدة طويلة لأي سبب جدي (علاج.عمل..الخ) وبقاء أعضاء عائلته هناك لا يفيد تخليه عن مسكنه الذي يقيم فيه أعضاء عائلته، مادامت إرادة المستأجر في التخلي غير ثابتة.

د/ حالة طلاق المستأجر الأصلي: أضاف المشرع حالة أخرى للاستفادة من حق  البقاء هي الطلاق ، وترك سلطة تدخل القضاء لتحديد المستفيد بحق الإيجار عدم إنهاء مدة الإيجار أو بحق البقاء في حالة إنهاء مدة العقوبة و انتفاع المستأجر بأحكام حق البقاء و ترجع سلطة القاضي في تحديد المنتفع على أساس حضانة الأطفال.

وبهذا يمكن القول أن المستأجر قد أبرم الإيجار لصالحهم إضافة إلى نفسه .

 

 

 

وقد أكد ذلك القرار الصادر عن المحكمة العليا (1) حيث جاء فيه" حيث بموجب الحكم القاضي بالطلاق فإن حضانة الأولاد قد استندت إلى والدتهم وكذلك حقها في البقاء في الأمكنة ، وأنه بمقتضى م 12/ف مرسوم 76/147 و استنادا لمقتضيات المادة 467 ق م فإن البقاء في الأمكنة هي نتيجة لحق الإيجار وانه لا بحق لشخص البقاء في الأمكنة دون تمتعه بالحق في الإيجار و أنه في مثل هذه الظروف دواوين الترقية والتسيير العقاري  لم يخرق القانون.

- ومع ذلك فقد وضع القضاء شرطا لاستفادة المطلقة بحق البقاء وبحق الإيجار أذا كانت حاضنة،،هو إمتلاك الزوج سكنا آخر حيث جاء في القرار الصادر عن المحكمة العليا(2) "من القرار قانون أن المطلقة استنادا إلى نص الم 52 من ق. الأسرة إذا كانت حاضنة ولم يكن لها ولي يقبل إيوائها ويضمن حقها في السكن مع محضونيها حسب وسع الزوج و يستثي من العقار مسكن الزوجية إذا كان وحيدا" .

لما ثبت في قضية الحال أنه لا يوجد أي دليل يثبت أن الطاعن بملك أكثر من سكن واحد زائد عن بيت الزوجية فإن قضاة المجلس بقضائهم بحق المطلقة بين الزوجية يكونوا قد خرقوا القانون ،وقد جاء أكد هذا قرار آخر صادر عن المحكمة العليا حيث جاء فيه " حيث أن للزوج مسكن آخر بنفس البلدية حسب اعترافه فإن قضاة المجلس قد أخطأ و بقضائهم برفض طلب الطاعنة بتخصيص مسكن يضمن حق المحضون بالإيواء فيه لاسيما وأن احتمال عدم وجود ولي يقبل إيوائها مع محضونيها قائم مما استوجب نقض قرارهم.

وتجدر الملاحظة أن المادة 53/03من ق.أسرة استثنت من القرار بالسكن مسكن الزوجية إذا كان وحيدا.

وإن من شروط استفادة بالسكن لدواوين الترقية والتسيير العقاري أن لا يكون المستأجر مالكا لسكن بتوفر فيه شروط النظافة و الأمن الضرورية وان لا يكون مستفيدا من سكن إيجاري ذو طابع إجتماعي.

فكيف يسند الحق في الإيجار و الحق في البقاء للمطلقة الحاضنة يوجد هذين الشرطين وكيف منح القاضي في القرار المؤرخ في 26/09/1993 تحت رقم 83438 المشار إليه الحق للمطلقة بالبقاء ؟اللهم إلا إذا امتلك المستأجر الأصلي(زوج) سكن خاص بعد استفادته من

 

السكن الاجتماعي بعيدا عن البلدة المتواجدة بها السكن التابع لدواوين الترقية والتسيير العقاري.

 



(1)  قرار رقم 38696 بتاريخ 11 نوفمبر 1985 الغرفة الاجتماعية-(غير منشور)
(1) قرار رقم 113932 المؤرخ في 72 سبتمبر 1994 غير منشور.
(2)  قرار 15399 المؤرخ في 09 ديسمبر 1998 –غير منشور.
(1)  قرار رقم 192688 مؤرخ 14 مارس 2000- غير منشور.
(1) قرار رقم 83438 مؤرخ 26 سبتمبر 93 غرفة إدرية مج ق عدد 2 سنة 1994 ص 184.
(2)  قرار رقم 73949 بتاريخ 23 أفريل 1991 غرفة (الاج .شخصية مج ق عدد 1 سنة 1994 ص 49.

حقوق المستأجرفي القانون الجزائري

0

: حقوق المستأجر.   

إن عقد إيجار السكن الإجتماعي يرتب للمستأجر حقوقا فتصبح المصلحة المؤجرة ملزمة بتسليم الأمكنة المؤجرة في حالة جيدة صالحة للسكن و إجراء الصيانة و الترميمات الضرورية لقابلية العين للسكن كما تضمن كافة الأضرار و عوائق الإنتفاع المترتبة عن فعل مندوبيها أو الغير لكن في حالة وجود أشغال تسترجع الأمكنة شرط التزامها بتدبير أمكنة صالحة للسكن حتى تنام الأشغال(2).

كما يترتب عن عقد الإيجار هذا حق شخصي(3) يسمح للمستأجر ممارسة حق الشفعة في حالة التنازل (عن طريق البيع) عن هذا السكن كما ينتقل هذا الحق إلى أفراد عائلة المستأجر في حالة الوفاة أو الطلاق.

 

 

 

 

1) ممارسة حق الشفعة:

تنص المادة 23 من المرسوم التشريعي 93/03 المؤرخ في 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري على أنه إذا قرر شخص معنوي مؤجر بيع البناية التي يملكها من أجزاء فإنه يستفيد الشاغل القانوني للجزء الموضوع للبيع من حق الشفعة لشرائه و تبين بدقة نية البيع على الخصوص ثمن البيع المطلوب كما يجب أن تبلغ برسالة موصى عليها مع وصل إستلام إلى الشاغل الذي يتعين عليه أن يجيب خلال أجل لا يمكن أن يتجاوز شهرا واحدا و يصبح حق الشفعة بدون أثر إذا انقضى هذا الأجل.  

لكن هذا الحق لا يتحقق إلا بتوفر شروط نصت عليها المادة 5 من القانون رقم 81/01 المؤرخ في 07/02/1981 المتضمن تنازل عن الأملاك العقارية ذات الإستعمال السكني     و التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري و هذه الشروط هي:

1)      أن يكون المترشح للشراء شخص طبيعي جزائري الجنسية.

2)      أن يكون بيده سند إيجار حسب نموذج المرسوم 76/147.

3)      أن يكون قد وفى بجميع تعهداته الإيجارية عند تاريخ التنازل.

4)      أن يكون قد شغل العين بصفة شخصية فعلية دائمة.

 

2) إنتقال حق الإيجار إلى أفراد العائلة:

يؤول حق الإيجار في حالة الطلاق إلى الزوج المعين من قبل القاضي(1) غير أن المادة 52 من قانون الأسرة قد قيدت هذا الحق بشرط أن تكون المطلقة حاضنة.

للإشارة فإن القانون المدني لم يتعرض في أحكامه المتعلقة بالإيجار إلا لمسألة حق الإيجار في حالة الطلاق المادة 467 فقرة 2 قانون المدني و ما يستخلص من هذه المادة أنها لا تعالج إلا مسألة حق الإيجار و ليس حق البقاء في الأمكنة و بالتالي إذا كان الزوجان شاغلين للمكان و وقع الطلاق فإن القاضي يمنح حق البقاء للزوج الذي بيده سند الإيجار و غالبا ما يكون للزوج في هذه الحالة ما على المطلقة إلا مغادرة السكن بعد انتهاء العدة (2) في حين

 

أن المادة 12 من المرسوم 76/147 كانت صريحة و نصت على أن حق الإيجار و حق البقاء في الأمكنة في حالة الطلاق ينتقل إلى الزوج المعين من قبل القاضي.   

أما في حالة الوفاة أو غياب المستأجر أو تخليه عن محل إقامته فإن أفراد عائلته(1) الذين كانوا يعيشون معه عادة منذ أكثر من ستة أشهر يتلقون ضمن التركة حق الإيجار على السكن و عليه فإن شروط انتقال حق الإيجار في السكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري تختلف عن شروط انتقال حق الإيجار في القواعد العامة فالمادة 510 من القانون المدني لا تشترط المعايشة لمدة ستة أشهر مع المستأجر(2).

 

3) حق التبديـل:

يستطيع المستأجرون المقيمون في نفس المنطقة و المستفيدون من حق البقاء بالعين المؤجرة أن يتبادلوا محال السكن التي كانوا يشغلونها من أجل استعمال أفضل للعائلة لكن على كل مبادل إخطار المصلحة المؤجرة التابع لها و على هذه الجهة أن تعرض طلب التبديل على اللجنة المختصة إقليميا بتوزيع المنازل المؤجرة بهذا التبديل إلا بعد صدور ترخيص صريح

من اللجنة المذكورة و يضل المستأجر الذي قام بالتبديل ملزم اتجاه المصلحة المؤجرة بجميع الإلتزامات المترتبة عن استئجاره لمسكن كان يشغله قبل التبديل.

و تقوم لجنة توزيع المنازل المنشأة لدى المجلس الشعبي البلدي بهذا الترخيص طبقا للأحكام المنصوص عليها في المادة 15 من المرسوم 76/147 و لا يصرح بالتبديل إلا إذا كانت الأمكنة واقعة في نفس البلدة و لا يقبل أي تبادل من قبل المصلحة المؤجرة إذا لم يفي المتنازل مسبقا بجميع إلتزاماته المستحقة من جراء شغله للمكان المراد إبداله. 

 

 

 

 

 

 

قد ينتهي الإيجار قبل إنتهاء مدته عند الإخلال بأحد الالتزامات المنصوص عليها في المرسوم 76/147 لكن طبقا لهذا المرسوم نجد أن عقود إيجار السكنات التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري غير محددة المدة وعليه لا يمكن إنهائها إلا بعد توجيه التنبيه بالإخلاء في الآجال المحددة بالمادة 475 من القانون المدني ومن ثم فالمستأجر له الحق في التمسك بالبقاء في الأمكنة طبقا للمادة 11من المرسوم.

وبعد صدور المرسوم التنفيذي رقم 97/35 المؤرخ في 14 يناير 1997 نجده قد نص في المادة الرابعة على إمكانية إبرام عقود إيجار محددة المدة بثلاثة سنوات في السكنات المنجزة من طرف دواوين الترقية والتسيير و المسلمة بعد شهر أكتوبر 1992 و عليه نتساءل في هذه الحالة هل يمكن التمسك بحق البقاء رغم سكوت المرسوم التنفيذي عن إمكانية ذلك ؟

بالنسبة للإيجارات المبرمة بعد شهر أكتوبر 1992 ، فقد أخضعها المرسوم98-35 إلى النموذج المنصوص عليه في المرسوم رقم 94-69  كما سبق الإشارة إلى ذلك وقد جاء في المادة الثانية من نموذج العقد تحديد مدة العقد و قد اشترط المشرع على مالك حق الإدارة أن لا تتجاوز مدة إيجاره 03 سنوات إلا أن المشرع مكنه من تجديد هذه المدة ضمنا أو باتفاق بين الطرفين هذا ما أوضحته المادة الرابعة من المرسوم 98-35 التي تنص " يكون

الإيجار لمدة أقصاها ثلاث سنوات قابلة للتجديد، إما باتفاق مشترك بين الطرفين أو بتجديد ضمني وفقا للأحكام التشريعية المعمول بها.

وفي الواقع فإن تجديد عقد الإيجار سواء أكان باتفاق مشترك بين الطرفين أو ضمني هم المعمول به أمام أزمة السكن وقلة العرض أمام الطلب في قطاع الإسكان ،فالتجديد الصريح هو المبني على اتفاق بين الطرفين ويتم عن طريق إعلان المؤجر أو المستأجر عن رغبته

في تجديد العقد ولكن بشروط أخرى كالزيادة في الأجرة أو في بعض الالتزامات أو لمدة محددة.

أما التجديد الضمني فهو إيجار جديد بإيجاب وقبول المؤجر أو عدم اعتراضه أي معنى لان حق المستأجر في البقاء مقرر قانونا (1) .

 

 



(2)  المادة 24،23،22 من المرسوم رقم 76/147.
(3) محاضرات الأستاذ بن رقية بن يوسف التي ألقيت بالمدرسة العليا للقضاء الدفعة الخامسة عشر.
(1)  المادة 12 فقرة 2 من المرسوم رقم 76/147.
(2) قرار صادر عن المحكمة العليا بتاريخ 03/12/1984 ملف رقم 34397 قضى بما يلي: لما كانت أحكام المادة 467 من القانون المدني التي تخول للقاضي الذي يصرح بالطلاق إعطاء السكن الزوجي للزوج الذي أسندت إليه حضانة الأولاد أخذت في اعتبارها أن السكن المأخوذ مؤجر        و أن تأجيره باسم أحدهما أما إذا كان بإسم غيرهما فإنه ليس لأحدهما الإستفادة منه تحت ضل نص هذه المادة و من ثم فإن القضاء بما يخالف هذه المادة يعد خرقا للقانون.
(1)  العائلة أو الأسرة هي الخلية الأساسية للمجتمع تتكون من أشخاص تجمع بينهم صلة الزوجية و القرابة.
(2) قرار صادر عن المحكمة العليا في 20/06/1988 ملف رقم 47824 جاء فيه أنه من المقرر قانونا أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر أو المستأجر فإن ورثة المستأجر يتلقون ضمن التركة حق الإيجار على السكن دون شرط أو زمن المعايشة السكنية مع عائلة المستأجر المتوفي.
(1)  مرسو تشريعي رقم 93-3 المؤرخ في 01 مارس المتعلق بالنشاط العقاري لاسيما المادة 20 منه- الجريدة الرسمية العدد14.

التزامات المستأجر في القانون الجزائري

0

التزامات المستأجر.

طبقا للمرسوم 76/147 فإن المستأجر ملتزم عند البدء بالانتفاع بالعين أن يشغل السكن شخصيا و بصفة دائمة مع أفراد عائلته و يترتب عن ذلك ما يلي:

1)         عدم إيجار المسكن: لا يجوز للمستأجر أن يأجر كل السكن أو بعضه للغير و مع ذلك فإن الكثير من مستفيدي هذه السكنات يأجرونها من الباطن بأثمان باهظة دون اتخاذ جزاءات من طرف المؤجر.

2)         عدم التنازل عن حق الإيجار: بالرجوع لمرسوم 76/147 نجد أن المادة 04 فقرة 4 تنص على أن المستأجر يلتزم عند البدء بالانتفاع بالأمكنة بأن لا يتنازل مطلقا عن حقه في الانتفاع بعوض أو بغير عوض.    

أن لا يؤجر من الباطن كل أو بعض الأمكنة وان لا يعمل على شغلها ولو بصفة مؤقتة ،وبناء عليه فإنه لا يجوز التنازل عن الإيجار ولا الإيجار من الباطن،لكن فيما بعد صدور مرسوم تنفيذي رقم :98/43 المؤرخ في :01/02/1998 و المتعلق بشروط نقل حق الإيجار في السكنات ذات الطابع الاجتماعي التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري ، ويتم ذلك بشروط هي:

 

أ‌)       أن لا يكون المتنازل إليه من فروع المتنازل ((الدرجة الأولى))، فالأب له أن يتنازل عن حق الإيجار لأحد أبنائه لا غير.

ب‌)       أن تتوفر في المتنازل غليه شروط الحصول على السكن الاجتماعي طبقا للمرسوم التنفيذي رقم:98/42.

ج) أن تتوافر في المتنازل إليه شروط حق البقاء المنصوص عليه في المادة 13،12،11: من المرسوم 76/147 وهي أن يكون بيده سند للإيجار ويكن قد وفى بكفالة تعهداته المترتبة عن عقد الإيجار كالمحافظة على العين المؤجرة بصفة شخصية وفعلية مدة ثمانية أشهر خلال السنة الجارية.

د) أن يكون هناك قبول صريح وكتابي من طرف ديوان الترقية والتسيير العقاري.

 

 

ويتم هذا بواسطة طلب يتضمن نقل حق الإيجار للهيئة المكلفة بالإيجار مرفق بالوثائق التي تثبت أن طالب نقل حق الإيجار استوفى جميع الشروط المنصوص عليها في المرسوم السابق.

وكل نقل لحق الإيجار مخالف لهذه الشروط كلا الطرفين (المتنازل، المتنازل إليه) إلى عقوبة النصب وخيانة الأمانة(1)  وإلى الطرد الفوري لشاغل السكن بدون وجه حق(2).

أما بالنسبة لشاغلي السكنات بصفة غير شرعية و الذين قدموا طلبات تسوية وضعيتهم لدى مصالح دواوين الترقية والتسيير العقاري قبل نشر المرسوم التنفيذي رقم 98/43 في الجريدة الرسمية فإنهم يستفيدون بصفة إستثنائية من نقل حق الإيجار حسب شروط معينة يحددها وزير السكن(3).

إلا انه وبالرغم من هذه الإجراءات الصارمة فإن عقود الإيجار لازالت تحول من لآخر وبكل سهولة وهذا بتواطؤ بعض موظفي إدارة ديوان الترقية والتسيير العقاري ، و أصبحت هذه السكنات اليوم محلا للمتاجرة فيها من طرف أشخاص يتحصلون عليها بحكم مناصبهم   أو نفوذهم أو معارفهم.

وإضافة إلى الالتزامات السابق ذكرها فإن المستأجر يلتزم بتبليغ المصلحة المؤجرة بدون إبطاء بكل حالة واقع و تؤدي بالضرورة إلى إجراء إصلاحات بالمسكن مفروضة على

المؤجر ( المصلحة المؤجرة) إلا كانت مسؤوليته في هذا المجال مسؤولية شخصية طبقا للمادة:04 و المادة 09 من المرسوم 76/147 كما يلتزم المستأجر بنفسه أعباء المسكن المؤجر الذي يشغله والتي تتعلق بتزويده بالماء والغاز و الكهرباء لدى المصالح العمومية المختصة وكل ما يتعلق بصيانة العدادات المتواجدة بالسكن المؤجر(4) كما يلتزم أيضا بأن يتولى صيانة المسكن مهما كان نوع تلك الصيانة وان يعمد إلى تنظيفه نظافة تامة ، وان يعيده عند انتهاء الإجارة إلى ما كان عليه ، وأن يخضع للتعليمات الصادرة عن المصلحة المؤجرة لضمان تشغيل أفضل للأجهزة الموجودة داخل السكن داخل السكن المؤجر،داخل السكن المؤجر، وأن يصب في المجاري المائية المواد الدهنية أو ما يشبهها وكل ما يعيق الجريان العادي للمياه أو يضر الحفاظ على تلك المجاري وان يضمن بوسائله الخاصة وعلى

 

نفقته تسليك جميع مجاري المياه المسدودة التي تتصل بالمسكن المؤجر إلى غاية المجرى المشترك للمياه.

لا يحدث أي فتحة بالجدران وان لا يعدل وضع توزيع السكن المؤجر إلا بترخيص صريح وكتابي من المصلحة المؤجرة التي تحتفظ بحقها في مراقبة الأشغال، ويمنع في جميع الظروف هو الأشخاص الذين يعيشون معه بالمسكن المؤجر عن كل ما من شانه الأضرار بحسن منظر تلك العمارة.

كما يلتزم المستأجر بان يراقب أولاده قصد منعهم توسيخ السلالم و الجدران الخارجية       و الداخلية للعمارة المصاعد ،الأبواب ،صناديق الرسائل و كل الأجزاء المشتركة(1) ، وفي حالة انسداد مجاري التصريف المشتركة يكون المستأجر ملزم بدفع جزء من مصاريف التصليح التي تتحملها المصلحة المؤجرة و ذلك إذا انتفع المستأجر من تلك المجاري وكانت توجد في أعلى نقطة الانسداد،على أن يتحمل المستأجر جميع المصاريف الناجمة عن الخسائر التي يحدثها بفعله أو بفعل أي شخص يكون مسؤولا عنه(2) .

 

3) دفع الأجرة:

إن الأجرة التي يلتزم المستأجر بدفعها هي أحد العناصر الأساسية للإيجار لأنه بدونها لا نكون بصدد عقد إيجار بل عقد عارية ولذا نصت المادة :498 من القانون على أنه يجب على المستأجر أن يقوم بدفع ثمن الإيجار(3) و الأجرة هي مقابل الانتفاع بالشيء المؤجر وعليه فغن المستأجر لا يستطيع أن يمتنع عن تسديد هذه الأجرة إل إذا أسس امتناعه على أساس حرمانه من الانتفاع بالشيء المؤجر.

لذا نجد أن المشرع قد تعرض إلى مسالة تحديد الأجرة و كيفية دفعها في المرسوم رقم :76/147 المؤرخ في :23/10/1976 وكذا المرسوم رقم :97/506 المؤرخ في: 29/12/1997 الذي يحدد القواعد المنظمة للإيجار المطبق على المساكن التابعة لأملاك الإيجارية لدواوين الترقية والتسيير العقاري و الموضوعة للاستغلال ابتداءا من :01/01/1998.

 

فقد أكد المرسوم الأول في المادة :08 منه على أنت يستحق قيمة دفع إيجار السكن المؤجرة بما في ذلك الأعباء الإيجارية المختلفة في مهلة أقصاها اليوم الخامس من الشهر التالي، وتسدد مقابل القيمة المرسلة من قبل المصلحة المسيرة ذاتها وكل تأخير في الوفاء يتجاوز ثلاثة أشهر يعرض المخالف للطرد الفوري بموجب أمر مستعجل(1)  وتكون طريقة الدفع غما نقدا أو بأي طريقة قانونية أخرى للوفاء بالدفع لدى الصناديق أو المكاتب المتخصصة المفتوحة لتلك الغاية(2) .

  هذا و يلتزم المستأجر قبل شغوله للسكن دفع كفالة تعادل قيمتها ثلاث أمثال الإيجار الأصلي كضمان لتنفيذه كافة التزاماته المترتبة عن التعاقد على أن تردد هذه الكفالة للمستأجر عند انقضاء فترة الإيجار و ذلك بعد خصم قيمة الترميمات الإيجارية و مختلف المبالغ المستحقة الأخرى عن اقتضى الأمر (3) هذا عن السكنات الإيجارية المستغلة قبل: 014/01/1998 أما بالنسبة للسكنات المستغلة ابتداء من هذا التاريخ فان الإيجار الرئيسي فيها يحدد على أساس القيمة الإيجارية المرجعية للمتر المربع الذي يحدد بقرار مشترك بين

الوزيرين المكلفين بالسكن و التجارة (4) ومساحة السكن القابلة للإسكان و تكاليف التسيير التقني و الإداري هذا ويضاف إلى هذه الأجرة التكاليف الإيجارية للصيانة العادية للأجزاء المشتركة و الرسوم الإيجارية ، ويمكن مراجعة الإيجار كل سنة ، كما يمكن مراجعته بعد القيام بأشغال الترميم أو تحسين إطار المبنى على أن لا يتجاوز مبلغ المراجعة 25 % من الإيجار الرئيسي الشهري، ويبلغ كل مستأجر بمراقبة مبالغ الإيجار عن طريق رسالة مسجلة مع وصل استلام ولا يترتب عن هذه المراجعة أي تغيير شكلي لعقد الإيجار. (5)

كما يتعين على المستأجر وفقا لهذا المرسوم- قبل شغله المسكن دفع كفالة يحدد مبلغها بقرار من الوزير المكلف بالسكن على أن تردد هذه الكفالة إلى المستأجر عند إخلائه الأماكن(6) .

ويستحق مبلغ الإيجار عند حلول اجله وترفع مبالغ الإيجار التي تدفع بعد شهرين من يوم حلول أجل إستحقاقها بنسبة 5% عن كل شهر من التأخير(7) بينما لم يدفع المستأجر مجموع

 

مبلغ إيجارات ستة أشهر بعد حلول أجل الإستحقاق و ثلاث إنذارات بالوفاء دون نتيجة يفسخ عقد الإيجار بقوة القانون(1) مع احتفاظ الهيئة المؤجرة بحق متابعة المستأجر من أجل تسديد المبالغ غير المدفوعة و طرد المعني من السكن بموجب أمر مستعجل. 

هذا وقد منحت المادة 15 من المرسوم تخفيضات تمنح للمجاهدين و ذوي الحقوق            و الأشخاص المعوقين تحسب على أساس الأجر الرئيسي.

4) إحترام تخصيص الأمكنة:

معناه أنه لا يجوز للمستأجر أن يجري أي تعديل في توزيعها أو يزاول أي تجارة و حتى أي منها دون ترخيص صريح و كتابي من ديوان الترقية و التسيير العقاري غير أن الواقع يعكس خلاف ذلك إذ نجد في الكثير من الأحيان أن المستأجر يقوم بتغيرات كبرى كغلق الشرفات و تعديل الحجرات و بناء مستودعات و أسوار أو وضع سياج من الأسلاك بالنسبة لمستأجري الطابق الأرضي دون إتخاذ أي إجراء من المصلحة المؤجرة.

 



(1)  المادة :18 من المرسوم 76/147.
(2)  المادة:05 من المرسوم 98/43.
(3)  المادة :04 من المرسوم رقم :98/43.
(4)  المادة :10/01 من مرسوم 76/147.
(1)  المادة:06/ .5 .6 .7. 8 . 9. 11 .12.  من ملحق مرسوم 76/147 المتضمن نموذج عقد إجازة المسكن التابع لمكتب الترقية و التسيير العقاري .
(2)  المادتين:13 و14 من المرسوم السابق.
(3)  حكم صادر من محكمة سكيكدة بتاريخ 07/04/1985 تحت رقم :263 قضى بإلزام المدعي عليه ع.ع  بأن دفع لديوان الترقية والتسيير العقاري وحدة قيمة الانجاز الباقية في ذمته . حيث أن المحكمة في حيثيات الحكم اعتبرت أن مبلغ الأجرة هو التزام.
(1)  المادتين:17 29 من المرسوم 76/147.
(2)  أحكام المادة: 12 من نموذج عقد إجارة المسكن التابع لديوان الترقية والتسيير العقاري.
(3)  المدة :09 من مرسوم 76/147 و المادة:/16 من ملحق المرسوم.
(4)  المادتين :05 .06.  من المرسوم رقم 97/506.
(5)  المادة:16 من المرسوم رقم:97/506.
(6)  المادة 2 المرسوم 97/506.
(7) إذا لم يطالب ديوان الترقية و التسيير العقاري بالمبالغ المستحقة خلال خمس سنوات تسقط بالتقادم المادة 309 قانون المدني.
(1) المادة 14 فقرة أخيرة كرسوم 97/506 و مع ذلك لابد أن يكون هناك حكم قضائي إذ لا يمكن إنهاء عقد الإيجار المبرم بين المستأجر و ديوان الترقية و التسيير العقاري إلا عن طريق العدالة.
يتم التشغيل بواسطة Blogger.

جميع الحقوق محفوظه © القانون الشامل

تصميم الورشه