علاقة التسنيد بنظام التحفيظ العقاري في القانون الجزائري

علاقة التسنيد بنظام التحفيظ العقاري

حاول القانون رقم 10.98 أن يتخطى المعوقات الناتجة من جراء الجمع بين قواعد التسنيد ونظام التحفيظ العقاري، عن طريق الاحتفاظ بسلامة العمليات العقارية وهي المبادئ التي جاء بها نظام التحفيظ العقاري هذا من جانب وتسهيل تداول الديون المضمونة برهون رسمية من جانب آخر علما بأن القواعد التي جاء بها نظام التسنيد تبدو في مبادئها متناقضة المضمونة برهون رسمية من جانب آخر علما بأن القواعد التي جاء بها نظام التسنيد تبدو في مبادئها متناقضة مع نظام التحفيظ العقاري وتعتبر خروج عن نظام التحفيظ الذي عمر طويلا ومن هذا نتناول أثر تداول السندات الرهنية على نظام التحفيظ هذا التناقض يطرح تساؤلا حول حماية حقوق الأطراف؟

الفقرة الأولى : أهمية الإشهار وتحقيق الرهون

أولا : أهمية الإشهار

إن ازدهار وتنمية الاستثمار والقرض العقاريين، وكذا ازدهار السوق الرهني الثانوي يتبع بالأساس استقرار العمليات العقارية والتصرفات التي ترد على العقارات وتحقيق الاستقرار في السوق لا يمكن الوصول إليه إلا عن طريق الإشهار العقاري، ونحن نعلم أن الإشهار يعني تنظيم العلانية والإعلان عن الحقوق وفي مقدمتها حق الملكية، وتجميع كل المعلومات المرتبطة سواء بالمالكين وأصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقارات، وجعل هذه المعلومات رهن إشارة العموم، وخاصة المتعاملين العقاريين والمستثمرين ومؤسسات القرض العقاري بالخصوص، ولقد أعطى القانون آثار قانونية محددة تجعل من تلك المعلومات حقائق قانونية موثوق بها بحيث يطمئن إليها المتعاملين عندما يقومون بإجراء جميع التصرفات القانونية والمادية على العقار الخاضع للإشهار، بداية من تفويت الديون وتحويل تلك الديون إلى سندات متداولة في السوق المالية واستخلاص مبالغها كل هذه العمليات تتم بعد عملية الإشهار. وتظهر أهمية الإشهار على مستوى السوق الثانوية بأن يوفر الإشهار المعطيات الكفيلة بمد المؤسسات المقرضة بجميع المعلومات التي تجعلها على يقين بأنها مع الدائن الحقيقي المقيد في السجل العقاري علاوة على أن الرهون المضمنة في السجلات العقارية رهون من الدرجة الأولى وبالتالي ضمان استيفاء هذه الديون[1].

ولكن مع ذلك يرى بعض الفقه أنه يجب تطوير نظام الإشهار في المغرب وجعله من طبيعة متحركة لمتابعة التغير على المركز القانوني والمادي للعقار أو مالكه لأن عمليات البنوك، والسوق المالية بوجه عام وبالتالي عملية التسنيد تتأثر بالعراقيل والمساطر القضائية غير المقيدة مما يؤدي على عزوف المستثمرين عن الاستثمار[2].

ثانيا : تحقيق الرهون

بما أن الرهن الرسمي يعد آخر ما توصل إليه الفكر القانوني في مجال الضمانات العينية، فإن تسنيد الديون يعتبر أهم آلية للحفاظ على هذا السمو.

من خلال ما يسمح به من إعادة تمويل السيولة تشجيعا للعمليات الاستثمارية الخاصة بمجال السكن إضافة على أن هذا الأخير لا يمكن مباشرته إلا إذا كان مضمون بضمانات عينية وهي العقار المحفظ.

ومن المعلوم فإن ضخامة القروض الممنوحة من طرف البنوك، لا تعني كونها بعيدة عن مخاطر عدم الأداء، لتلحق بالمؤسسة الممولة أضرارا جسيمة مما دفعها إلى إلى التشديد في منح القروض حيث لا يتم ذلك إلا بعد تقديم ضمانات كافية، خاصة الضمانات العينية التي يتأتى الرهن الرسمي على رأسها لتبقى الوسيلة الوحيدة التي يتم اللجوء إليها عند عدم الوفاء لذلك نجد أن المشرع المغربي قد حدد مجموعة من الإجراءات القانونية سواء في قانون 19 رجب أو في قانون مسطرة المدنية الغاية منها تمكين الدائن المرتهن من استيفاء دينه المضمون عن طريق الحجز على العقار.

ومسطرة تحقيق الرهن يتم اللجوء إليها عند حلول أجل الدين دون تقدم المدين بالوفاء وإذا كانت هذه الإجراءات، هي النتيجة في مسطرة تحقيق الرهن فإن ذلك لا يتم عادة بهذه السهولة، غد غالبا ما يلجأ المدين إلى العديد م الدعاوى قصد وقف عملية الحجز، إما بغية المماطلة أو بناء على ادعاءات صحيحة، فكان لا بد  من إعادة النظر في تلك القواعد لحل بعض الصعوبات المطروحة على مستوى السوق الرهني الأولي وأيضا على مستوى السوق الرهني الثانوي. فيذهب بعض الفقه على:

- تبسيط تحقيق الرهن، فإنه يقضي مراجعة القواعد الإجرائية في النصوص التي تنظمه وجعلها تواكب المستجدات التي جاء بها قانون التسنيد لان تحفيز المسثتمرين للدخول في عملية الديون المضمونة برهون رسمية يتطلب غزالة الجمود وطول تعقيدات الإجراءات المسطرية، وذلك توخيا للسرعة في إنجاز عملية الحجز والبيع في المزاد العلني إذ قصد المدين الراهن [3] .

-   إعادة النظر في إشكالية الامتياز

وخاصة تلك الممنوحة لفائدة الخزينة العامة للدولة وهي عديدة وتقدم على جميع الديون حتى ولو كانت مضمونة برهون رسمية عقارية وخاصة في حالة تزاحم الدائنين.

ورغم أن القضاء حاول في السنتين الأخيرة تقديم الدائنين المرتهنين في استفاء ديونهم بالأولوية على الخزينة العامة، ولكن ما تزال هذه الحلول على مستوى القضاء لابد من تدخل قانوني جدري لإعطاء الضمانات الرهنية والقروض دفعة جديدة تجعل جميع الفاعلين الاقتصاديين لا يخشون مفاجأتهم بالخزينة العامة تمارس عليهم الامتيازات[4].

ولكن كيف يتم حماية حقوق الأطراف وخصوصا المدين الأول والدائن.

يجب التأكيد أن تسنيد الديون الرهنية لا علاقة له بحقوق الملكية وأن المقترض أو المدين الأول سيظل يتعامل مع الدائن المرتهن الأول في نطاق الالتزام التعاقدي الرابط بينهما وأنه لن يكون للمقترض الأول أي تعامل مع أي مؤسسة مالية أخرى سوى في حالة إفلاس الدائن المرتهن الأول أي المؤسسة المبادرة، حيث أعطى القانون لمؤسسة التدبير والإيداع تحصيل الدين محل المؤسسة المبادرة مع واجب إخبار المقترض المدين الأول[5].

أما عن الدائن المرتهن الاول وتفاديا لقيام المدين الراهن الأول بالتصرف بالعقار ما لم يكن محضورا عليه ذلك عليه بمقتضى شرط مانع في عقد الرهن ولمواجهة الإجراءات التحفظية التي يقوم بها الغير وللحافظ على حقوقه تجاه المدين الأول أعطاه القانون إمكانية تسجيل التفويت احتياطيا في السجل العقاري، وهذا سيكون موضوع حديثنا في الفقرة الثانية إضافة إلى تسجيل.

الفقرة الثانية: تقيد السندات في السجلات العقارية

         أولا: التقييد الاحتياطي لمختصر المستند

         التقييد الإحتياطي هو إجراء احتياطي من أثاره الحفاظ على الحق ومرتبته في السجل العقاري فإن كان الدين مضمون برهن رسمي قابل للتسجيل، فإن هذا التسجيل العقاري وباقي الالتزامات المرتبطة بأصل الدين، ومن هنا يتبين أن التقييد الاحتياطي يضمن استيفاء مبلغ الدين المرهون.

         ويكون في نطاق التسنيد بتقييد مختصر المستند على الرسوم العقارية علاوة على تقيد التاريخ الذي يصبح فيه مختصر المستند ساري المفعول ودرجة تقييد هذا المختصر، وتقييد مختصر المستند في حالة وقوع حجز على العقار المثقل بالدين فيظهر لنا  ان تقييد الاحتياطي ضمان لاستيفاء مبلغ الدين المرهون لا لفائدة الدائن الأصلي أي الدائن المرتهن فحسب بل لصالح المؤسسة الوسيطة وهي المؤسسة المدبرة، وللوصول إلى هذه الغاية لابد من تقييد تحويل الدين المضمون بالرهن إلى سند قابل للتداول تقييدا احتياطيا، ذلك أن الرهون لا تنشا في نفسها ولا تترتب أثارها سوى عن طريق التقييد في السجلات العقارية وابتدءا من تاريخه.

ويكون تقييد مختصر المستند بواسطة تصريح معرف بتوقيعاته عن المؤسسة الوديعة والمدبرة ويستمر هذا التصريح في إنتاج أثاره على حين تسجيل الوصول المسلم من مؤسسة التدبير والإيداع المرتب لتفويت الدين المرهون مدعما بالوثائق اللازمة وباقي السندات الخاصة بالدين الذي تم تفويته[6].

ومختصر المستند يجب أن يتضمن بنايات حددتها المادة 27 من قانون 1098.نذكر منها:

- بيان كل عقار مسجل ومثقل برهن يضمنه دينا رهنيا مفوتا بموجب مستند التفويت وذلك بالإدلاء برقم رسمه العقاري.

-تاريخه المستند الناشئ عن التفويت

-تاريخ تقييد الرهن ومراجعه

-تسمية صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد

-تاريخ ووصف العقد المتعلق بالرهن الذي يضمنه كل دين رهني واحد يف المختصر.

وتبقى المؤسسة المبادرة مسؤولة عن صحة المعلومات الواردة في المستند[7].

استثناء على الفصل 65 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري والمحدد الآجال التسجيل بمقتضى المادة 17 من القانون المالي الصادر في 2 يناير 1985 الذي جعل آجال التسجيل موحدة في ثمانية عشر شهرا، نجد أن القانون 10.98 أوجب إيداع مختصر المستند لدى المحافظة العقارية في ظرف ثلاثين يوما م تاريخ توقيعه وذلك في المادة 29.

غير أن التساؤل يطرح في حالة عدم احترام هذا الأجل أي 30 يوما ؟.

 أما عدم وجود نص في قانون 10.98 فإننا سنقيس على مقتضيات الفصل 65 مكرر من ظهير 9 رمضان المشار إليه سابقا، إذ أن هذا الأخير لا يترتب على عدم احترام الأجل الوارد فيه – 18 شهرا – رافض المحافظ التسجيل، بل يبقى من حق المعنيين بالأمر تسجيل حقوقهم متى شاؤوا والأثر الوحيد للتأخير عن الأجل – أعلاه هو فرض ذعيرة تساوي مقدار الأداء الشهري الواجب أثناء التسجيل.

غير أنه مع التسليم بفرض هذه الغرامة من شأنه إعاقة حسن سير عملية التسديد توخى من خلال إقرارها السرعة في انجاز الإجراءات كأحد العوامل القارة والمعتمدة في ميدان المال والأعمال.

من هنا يتضح لنا أن عيوب الأجل وما تخلله من ثغرات هو ما دفع المشرع في ق 10.98 إلى وضع آجال قصيرة لتحقيق نوع من الإسراع في الإرسال أو إيداع مختصر التسنيد، فكان من الأجدر أن يضع نوع من مقتضيات من شأنها ردع طالب التسجيل وحثه على الإسراع يف التقييد.

ونعود للقول بانه بعد إيداع مختصر المستند مستوفيا لكافة البيانات التي أوجبها المشرع وفي الآجال المحددة قانونا، يعمل المحافظ على الأملاك العقارية بتقييد نقل الرهون الواردة في المختصر لفائدة صندوق التوظيف الجماعي[8].

ثانيا : تقييد مختصر المستند في السجلات العقارية

         عملية التقيد الاحتياطي لا تكفي لتحويل الديون الرهنية إلى سندات قابلة للتداول، ولكن لا بد من تسجيلها في السجلات العقارية، كما أن عملية الإشهار في السجلات العقارية للمالك الجديد للديون الرهنية أي المضمونة برهون رسمية من شأنها تخويله إن اقتضى الأمر التدخل بنفسه لمباشرة حقوقه.

         ولكن العدد الهائل من الديون الرهنية موضوع التسنيد وانتشارها عبر التراب الوطني يطرح تساؤلا هل التقييد في السجلات العقارية يعتبر إجباريا أم اختياريا، وذلك بعد تقييده احتياطيا؟ بالرجوع إلى قانون 10.98 نرى أن المشرع اختار إجبارية التقييد فقد جاء فيه أنه يجب إرسال أو إيداع مختصر المستند لدى المحافظة العقارية لمكان العقار بتقييد نقل كل ر هن وارد في مختصر المستند لفائدة صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد [9].

         وكل هذا يتناقض مع ما جاء به نظام التحفيظ العقاري المغربي بأن التحفيظ العقاري أمر اختياري كما نص على ذلك الفصل السادس من ظهير التحفيظ العقاري الذي جاء فيه أن التحفيظ أمر اختياري، غير أنه إذا قدم مطلب التحفيظ فإنه لا يمكن مطلقا سحبه فالمالك مخير في الالتجاء إلى نظام التحفيز العقاري أو عدم الالتجاء إليه إذ توجد وسيلة لإرغام مالك العقار على ذلك[10].

         لقد جاءت قواعد قانون التسنيد بمستندات تناقض نظام التحفيز العقاري غد يسري أثر تفويت الديون الرهنية على الأطراف ويعتد به اتجاه الدائن وذوي الحقوق والأغيار ابتداء من التاريخ الذي تمنحه مؤسسة التدبير والإيداع على المستند، وبالتالي يحل صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد محل المؤسسة المبادرة وذلك دون موافقة أي طرف ودون التسجيل في السجلات العقارية، ولكن شريطة ألا يكون التاريخ الذي يحمله المستند سابقا على تاريخ التقييد الاحتياطي مهما كان تاريخ تقييد المستند في  السجلات العقارية.

         فقد جاءت هذه المادة استثناء من المادتين 65-66 من الظهير الشريف بتاريخ 9رمضان 1331 المتعلق بالتحفيظ العقاري، هذه المادة طرحت تساؤلات هامة إذ كيف يمكن أن نحتج بتفويت الدين دون إشهاره في السجلات العقارية، وهل يعتبر المحافظ على الأملاك العقارية من الأغيار ونحتج عليه بتاريخ المستند؟ وما هو هدف المشرع من إعطاء أثر رجعي لتقييد المختصر مخالفا بذلك المادتين 76-77 من ظهير 12 غشت 1913، وكذلك مبدأ تسلسل التقييدات أو ما يسمى برتبة التسجيل الذي يعتبر من المبادئ الثابتة في التحفيظ العقاري؟

وهل سيطعن بأثر رجعي بالشواهد المسلمة من طرفه وفق معطيات الرسوم العقارية المحملة بديون رهنية تم تسنيدها وليس له علم بذلك التسنيد؟[11].

         يجيب بعض الفقه على هذه التساؤلات بأنه تترتب على عملية التسنيد آثار قانونية هامة بين الأطراف، بحيث يؤدي تفويت الدين الرهني على النحور الذي حدده قانون 10-98 أن يجعله ملزما للمدين الأصلي ولخلفه بل للمحافظ العقاري نفسه والغير وذلك من التاريخ الذي يحمله وصل التفويت المسلم من مؤسسة التدبير والإيداع، ويشكل هذا الإجراء بذاته خروجا ع القواعد  العامة من حيث أنه يؤدي إلى إعادة النظر في الشواهد التي يصدرها المحافظ العقاري، وهي الشهادات التي يصدرها بناء على ما يتضمنه السجل العقاري من معلومات[12].

         أما عن مبدإ تسلسل القتيدات أو ما يسمى برتبة التسجيل فإنه وبغض النظر عن التاريخ الذي سجل فيه الوصل لدى المحافظة العقارية فإن التاريخ الذي يعتد به بالنسبة للتسنيد هو التاريخ الذي وضعته مؤسسة الإيداع والتدبير على الوصل فيكون بكل تأكيد الأثر الرجعي هو المعمول به، وخاصة أن تاريخ الوصل سيكون سابقا على تاريخ تسجيله في السجل العقاري، وذلك خلافا للفصلين 76-77 من ظهير 12 غشت 1313 وينتج عن ذلك أن الأولوية في الترتيب ستكون بتقديم تسجيل تفويت على غيره من الحقوق وهذا هو وجه التناقض مع الفصل 77 الذي يجعل ترتيب الأولوية بين الحقوق المثبتة على العقار الواحد يعود على ترتيب التسجيلات باستثناء حالة تنافي الحقوق المنصوص عليها في الفصل 76 من نفس الظهير.

ومما له ارتباط في الموضوع ما جاء به القانون 10.98 المتعلق بالتسنيد الذي ورد فيه أنه استثناء من أحكام الفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري يتم التقييد بالرغم من أي تبليغ لأمر رسمي بالحجز على العقار المثقل بالرهن.

فالفصل 87 من ظهير التحفيظ العقاري ينص على أن كل أمر رسمي يحجز عقاري يجب أن يبلغ إلى المحافظ على الأملاك العقارية ينص على أن كل أمر رسمي بحجز عقاري يجب أن يبلغ إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يسجله بالرسم العقاري وبابتداء من تاريخ  التبليغ المذكور، ولا يمكن أن يباشر بشأن العقار أي تسجيل جديد خلال مدة جريان نزع الملكية يرى بعض الفقه أن دخول قانون التسنيد حيز التنفيذ سيؤدي إلى تعطيل الفقرة الأخيرة من الفصل السابق الأمر  الذي يؤدي على تسجيل وصل التفويت بتقديم هذا الوصل بالرغم م سريان مسطرة الحجز العقاري،في وصل التفويت بتقديم هذا  الوصل بالرغم م سريان مسطرة الحجز العقاري، في الواقع أن هذا الاستثناء ليس له أي أثر إلا في تغير الدائن المرتهن لأن تقيد الرهن سابق للحجز[13].

---

[1] محمد بونبات : في الحقوق العينة سلسلة آفاق القانون 2002 ص 133 .

[2]  محمد بونبات: ص 134 .

[3] الفصل 482 من قانون المسطرة المدنية .

[4]  انظر قانون التسنيد 10.98 المادة 39.

[5] انظر قانون التسنيد 10.98 المادة 39.

[6] أنظر قانون التسنيد 10.98 المادة  24.

[7] [7] أنظر قانون التسنيد 10.98 المادة 83.  

[8]  أنظر قانون التسنيد 10.98 المادة 30.

[9]  أمينة مبروك المهداوي تسنيد الديون الرهنية و علاقته بنظام التحفيض العقاري .مجلة التحفيض العقاري 1999 ص

[10] إدريس الفاخوري "نظام التحفيض العقاري بالمغرب" الطبعة الثانية 2003 ص 7.

[11]  أمينة مبروك .المرجع س ص 16، 17

[12]  محمد بونبات .م س ص 136.

[13] محمد بونبات .م س ص 136إلى 137.