تنفيذ عقد البيع العقاري في القانون الجزائري

0
تنفيذ عقد البيع العقاري

بعد أن يتم تنظيم عقد البيع وفق عناصره المتفق عليها كافة ، جوهرية تفصيلية ، تنقل إلى مرحلة تنفيذ العقد في السجل العقاري أو المراجع الأخرى التي تأخذ صفة السجل العقاري دفع الثمن المتفق عليه ، ويجب تنفيذ العقد بطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية  حسب نص المادة  149  مدني " 1- يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل  عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية "
وكلما اكتملت عناصر العقد الجوهرية والتفصيلية يكون تنفيذ العقد أكثر سهولة سواء أكان بالتراضي أم بالتقاضي ،ولذلك سيقسم هذا الفصل الى مبحثين الأول تنفيذ عقد البيع بالتراضي والثاني تنفيذ عقد البيع بالتقاضي.








                                    





                                     المبحث الأول
تنفيذ عقد البيع العقاري بالتراضي

ليس ثمة مشكلة تعترض الباحث عند اتفاق الطرفين على تنفيذ عقد البيع بالتراضي بينهما وفق شروط العقد المتفق عليها ، وبقدر ما تكون شروط العقد واضحة وصريحة ومفصلة ، سواء أكان ذلك جوهرياً أم  تفصيلياً ، بقدر ما يكون الطرفان أقرب إلى التفاهم ونبذ الخلاف والبعد عن التقاضي وما يجره على كلا الطرفين من أضرار  لا يمكن تداركها بأية حال .
ومع ذلك ، فقد ينشب الخلاف ، ليس على ضرورة تنفيذ العقد، ما لا يطلبه أحد الطرفين ، وإنما على بعض الأمور التفصيلية الملحوظة في العقد ، أو على حقوق مدعى بها لظروف طارئة على العقد ، فيمسك المشتري بعض  الثمن لنقصان في المبيع ، أو يمسك البائع العقار المباع حتى تسديد بعض الزيادات التي طرأت على المواد الأولية مما لا يمكن توقعه ، وينشب الخلاف هنا على هذه الأمور التي لا علاقة لها بتنفيذ العقد الذي لا ينازع فيه الطرف الآخر ، ومن الخير حصر الخلاف في الأمر التفصيلي فقط . حتى وان اضطر الطرف ذو العجلة إلى التقاضي .
وينصح بعدم نقل الخلاف إلى القضاء في كامل العقد ، وإنما حصره في النقطة الوحيدة المتنازع عليها ، مما لا يفعله المواطنون عند النـزاع  ، فما يجب فعله هو طلب البت بالجزء المختلف عليه فقط من الأمور التفصيلية مع الإقرار بعدم الاعتراض على وجوب تنفيذ عقد البيع .






الذي ننصح به حتى في تلك الأمور التفصيلية المختلف عليها ، ترك القضاء جانباً وحل الخلاف بالتراضي كذلك ، بإتباع الملاحظات التالية :
1-     إذا كانت عبارة العقد صريحة واضحة في الأمر المفصل المختلف عليه ، فلا مجال للانحراف عنه ، وليس من حاجة للتقاضي لتقرير هذا الوضوح ، ما دام حسن النية زائد الطرفين ، أما في حال سوء النية ، المختفي وراء الحجج التي يقدمها أحد الطرفين ، فليس ثمة نصيحة تسدى لمن يساوي في الحق ويتجنب الصواب ، ويمكن اللجوء الى محكم أو أكثر للبت بذلك ،  إذا كان ثمة مجال لتفسير العقد وشروطه ، وفي هذه الحالة ، وكما تقول المادة ( 151-2 ) من القانون المدني :
" يجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين ، دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين ، وفقاً للعرف الجاري في  المعاملات ".
ومع البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين : إذا صعب الوصول  اليها ، يمكن الاخذ بالمبدأ الواردة في المادة 152 من القانون المدني بقولها أن الشك يفسر في مصلحة المدين ، أي الطرف الذي قصر بتنفيذ التزامه .
2-        وإذا لم تكن عبارة العقد واضحة ، وتعذر تفسير الشك حتى في مصلحة المدين ، فيمكن تطبيق المبدأ الوارد في الفقرة 2 من المادة 149 من القانون المدني بقولها :
" 2- ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ، ولكن يتناول أيضاً ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام " .
فإذا تعذر الأخذ بهذه الملاحظات رضاء بين الطرفين ، فلا مناص من اللجوء إلى القضاء للأخذ بها ، أو بما يراه مناسباً لظروف ودفوع الطرفين عند الادعاء .





المبحث الثاني
تنفيذ عقد البيع العقاري بالتقاضي

عندما يتعذر تنفيذ العقد بين طرفيه بالتراضي فيما بينهما ، بأعمال بنود العقد  وشروطه ، أو بتعديلها وفق ما يريانه جديراً بالتعديل ، أو ما يراه  وسطاء الخير  ، يصبح التنفيذ بالتقاضي أمراً لا بد منه .
ويختلف الحال في هذا المجال باختلال جوهر النـزاع ، ويصبح تكييف الدعوى منوطاً بما تم الاتفاق عليه وما لم يتم ، وعلى هذا فهناك ثلاث حالات يمكن حصرها لتشمل كل النـزاعات المحتملة بين الطرفين ، دون أن يكون الأمر متعلقاً بتنفيذ العقد من طرف وفسخه من الطرف الآخر بالضرورة ، إذ قد يرغب الطرفان في التنفيذ معاً ، أو في الفسخ معاً، وإنما وفق شروط يحددها كل منهما لتلك الرغبة.
 فالحالات المحتملة لطلب تنفيذ العقد هي التالية :
أ‌-      البائع يرغب في تنفيذ عقد البيع ، المشتري يرغب فيه ، وإنما ضمن شروط يحددها كل منهما حسب مفهومه للعقد ، فمهمة القضاء هنا تنحصر  في البت بصحة شروط أحد الطرفين أو كليهما جزءاً أو كلاً.
ب‌-           البائع يرغب في تنفيذ عقد البيع ، والمشتري يرغب في فسخه .
 وهذا ما سيتم دراسته في المطالب الثلاثة التالية.








المطلب الأول
البائع والمشتري يرغبان معاً في التنفيذ

تنفيذ العقد بالنسبة إلى البائع هو الادعاء بتثبيت عقد البيع لنقل ملكية العقار من اسمه لاسم المشتري، وإلزام المشتري بما عليه من التزامات نص عليها في العقد اقتضاها القانون وفق وضع الطرفين القانوني .
وهو بالنسبة إلى المشتري هو الادعاء بتثبيت البيع أيضاً لنقل ملكية العقار لاسم المشتري وإلزام البائع بذلك ، وبما عليه من التزامات نص عليها العقد أو اقتضاها القانون وفق  وضع الطرفين القانوني .
فالخلاف  إذن هنا ، هو على الشروط التفصيلية المنصوص عليها في العقد أو المتعارف عليها في القانون أو العرف .
المثال على ذلك :
البائع يطالب مع تثبيت البيع ، بإلزام المشتري برصيد الثمن أو بالعطل والضرر الناجمين عن التأخر في أداء هذا الرصيد ، مما هو متعارف  عليه بغرامة النكول ، أو في أداء الضرائب الواجبة على المشتري منذ تسلمه العقار أو غرامات المخالفات الناجمة عن فعله ، أو أداء ما دفعه عنه البائع من متممات البناء مما جرى الخلاف حوله .. وسوى ذلك .
والمشتري يطالب مع تثبيت البيع . بإلزام البائع بالعطل والضرر الناجمين عن التأخر في نقل الملكية لاسمه ، مما هو متعارف عليه بغرامة النكول ، أو التأخر في تسليم العقار إليه، وفي الموعد الاتفاقي ، مما يطلق عليه اصطلاح ( فوات المنفعة ) من عدم تسليم العقار ، لعدم استلامه في موعده المحدد الاتفاقي ، أو الزامه بإتمام بعض الأمور التفصيلية المتفق عليها في العقد ، فهنا تقام الدعوى بطلب التثبيت غير المتنازع عليه مع طلب التعويض والحكم بالأمور التفصيلية المتنازع عليها .
وهذا ما جاءت به المادة  158 مدني بقولها :
       " 1-  في العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بإلزامه ، جاز للمتعاقد الآخر ، بعد إعذاره المدين ، أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخ ، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى ".
-                    الإعذار:
         نظراً لأهمية الاعذار في تنفيذ عقد البيع والمطالبة بالتعويض ، رأينا أن نورد النصوص القانونية التي تحكم الموضوع .
نصت المادة ( 219 ) من القانون المدني السوري على ما يلي :  لا يستحق التعويض إلا بعد إعذار المدين ، ما لم ينص على غير ذلك) .
ونصت المادة ( 220 ) من القانون المدني السوري على ما يلي :  (يكون اعذار المدين بإنذاره بواسطة الكاتب بالعدل أو بما يقوم مقام الانذار ويجوز أن يتم الاعذار عن طريق البريد على الوجه المبين في القوانين الخاصة كما يجوز ان يكون مترتباً على اتفاق يقضي بأن يكون المدين معذراً بمجرد حلول الأجل دون حاجة إلى أي إجراء آخر).
ونصت المادة ( 221 ) من القانون المدني السوري على ما يلي : " لا ضرورة لاعذار المدين في الحالات التالية :
أ- إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير مكن أو غير مجدي بفعل المدين  .
ب – إذا كان محل الالتزام تعويضاً ترتب على عمل غير مشروع .
ج – إذا كان محل الالتزام رد شي يعلم المدين أنه مسروق أو شيء تسلمه دون حق وهو عالم بذلك.
د – إذا صرح المدين كتابة أنه لا يريد القيام بالتزامه".
يتبين مما تقدم من نصوص القانون المدني أن التعويض لا يستحق إلا بعد إعذار المدين ، وأن الاعذار يتم بإجراءات معينة ، وأن حالات لا ضرورة فيها للاعذار ، وأخيراً إذا تم الاعذار ترتبت عليه نتائج قانونية .



المطلب الثاني
البائع يرغب في تنفيذ عقد البيع والمشتري يرغب في فسخه

أولاً – واجبات البائع :

البائع هنا هو صاحب العقار ويرغب في تنفيذ عقد بيع عقاره ، وما دامت رغبة التنفيذ هي الأصل فمن السهولة على البائع التوصل إليه ما دام التزامه هو منفذ اتجاه المشتري وفق شروط العقد ، وإذا كان من مطالبه رصيد الثمن أو أي نفقات أو رسوم أو تعويض فيجب عليه إنذار المشتري بهذه الأمور أولاً ومن ثم تقديم دعوى متضمنة مطالبه بتثبيت العقد وصحته  وإلزام المشتري بقبول نقل الملكية لاسمه، وبإلزامه بالمطالبة المادية الأخرى .

        تقول المادة 204 من القانون المدني :
        " تجيز المادة بعد إعذاره طبقاً للمادتين 220/221 على تنفيذ التزامه تنفيذاَ عينياً متى كان ذلك ممكناً والمدين هنا هو المشتري وإن كان ظاهر النص يعني أنه البائع واجبار المدين المشتري على التنفيذ العيني هو إلزامه بنقل الفراغ ونقل الملكية لاسمه ليتمكن البائ من تنفيذ عقده بالبيع وتحصيل حقوقه من رصيد الثمن ومن التعويض إذا حكم به .
كما جاء في اجتهاد لمحكمة النقض : ( إن الأصل في العقود أن تنفذ عيناً ، متى كان ذلك ممكناً، وطبقاً لما اشتمل عليه ، وبطريقة  تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وإن النص على تحديد التعويض عند النكول، لا يحول دون تطبيق هذا الحكم إذا تمسك به أحد المتعاقدين ) .
( محكمة النقض رقم 357/112/ مدينة / تاريخ 23/2/1987 ص 612 مجلة القانون عدد /7/1987 ).


ثانياً-  الاعذار وفوائده :

نلاحظ أن نص المادة 204 مدني في الدعوى المذكور أعلاه ، تؤكد على الاعذار طبقاً للمادتين 220/221 مدني المذكورتين في المطلب السابق فما هي الفائدة من هذا الإنذار .
1-             قد يستجيب المشتري من إنذار البائع وعنصر إلى تقبل الفراغ وأداء ما عليه من التزامات  .
2-     المحكمة تصبح عند وجود الإنذار أسرع استجابة للحكم بطلب تثبيت البيع وطلب التعويض  وبخاصة إذا اقترن الدفوع المنذر بحججها الموجبة للحكم به .
3-     يمتنع على المشتري إبداء الدفوع الخاصة بتنفيذ العقد ما دام الإنذار صريحاً برغبة المالك في التنفيذ ويبقى للمشتري بيان سبب امتناعه عن الاستجابة لمطلوب الإنذار .
4-     يصبح المشتري المنذر ملزماً بأداء فوائد الثمن للبائع من وقت الإنذار إذا  كان الثمن استحق الأداء وفق المادة 428 مدني التي تنص على ما يلي :
" 1- لاحق للبائع في  الفوائد القانونية على الثمن إذ إذا أعذر المشتري أو إذا سلم الشيء المبيع ، وكان هذا الشيء قابلاً أن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى ، هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره " .

ثالثاً – خيارات المشتري :

        في هذه الحالة لا يبقى بحال للمشتري للإدعاء بفسخ العقد ما دام البائع المالك مصراً عليه ، وما دام التنفيذ العيني ممكناً ، وما دام الإنذار موجوداً  ، وما دام بالوسع التوصل إلى حلول للأمور التفصيلية المختلف عليها .
        أما إذا تمسك المشتري بالفسخ فقد يتبين للمحكمة أن تمسكه بالفسخ ودحضه دعوى التثبيت لا يستند إلى حجة مقبولة ، فالمحكمة عندئذٍ تنظر إلى أمر المشتري .
1-     إذا كان مسدداً كامل الثمن أمكن البت بالأمور التفصيلية الأخرى فترد دفوعه ونحكم  بصحة البيع وبالتعويض المطلوب .
2-     أما إذا كانت ذمته مشغولة ببعض الثمن ، فهي تمهله أجلاً مناسباً لتبرئتها ، وإيداع المقدار المتبقي في صندوق المحكمة .
وللمحكمة ملأ الحق رغم الإنذار  وثبوت تقصير المشتري أن تمهله مدة كافية لتنفيذ التزامه بدفع ما عليه من ثمن ما دام العقد خالياً من شرط الفسخ الحكمي ، وهذا ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة ( 344) مدني بقولها :
 " 2- على أنه يجوز للقاضي في حالات استثنائية إذا لم يمنعه نص في القانون أن يمهل المدين إلى أجل معقول ، أو آجال ينفذ فيها التزامه ، إذا استدعت حالته ذلك ، ولم يلحق الدائن من هذا التسجيل ضرر جسيم " .

رابعاً – حق العدول :

        إن للبائع بعد رفع دعواه بطلب التنفيذ العيني أن يعدل عنه الى عكسه بطلب فسخ العقد ، لأسباب رآها مناسبة لمصلحته ، وهو في هذه الحالة يلتقي مع المشتري الذي يطلب الفسخ أيضاً ، ويبقى دور المحكمة هنا في تقرير الفسخ بطلب الطرفين وفي الحكم بالتعويض الاتفاقي وباقي الالتزامات الأخرى على أن يكون طلب العدول مقدماً قبل الفصل في الدعوى دون أن يكون له حق العدول إلى طلبه الأول مرة أخرى ، وبالمقابل  يحق للمشتري بعد طلب الفسخ أن يعدل عنه إلى طلب التنفيذ ليلتقي في ذلك مع البائع ، ويبقى للمحكمة إضافة إلى تنفيذ العقد حق الحكم بالتعويض وبالتكاليف الأخرى على أي من الطرفين  .
وفي أية حال يكون فيها أحد الطرفين طالب تنفيذ بالأصل أو طالب فسخ بعد العدول ، فلا يحق له الطعن بالحكم الذي صدر لمصلحته ما دام هذا الحكم ملبياً لطلبه في الوقت النهائي الذي اتخذه .


وفي هذا جاء اجتهاد لمحكمة النقض ينص على ما يلي :
( إذا حكم للمدعي بفسخ العقد وفق طلبه فليس له العدول عن ذلك والطعن بالحكم لجهة المطالبة بتنفيذ العقد عيناً لأن الحكم الصادر قضى له بكامل طلباته.
( نقض 844/ 875/ مدني تاريخ  30/9/1975  ص 51 محامون ، عدد1/1976 )  .
كما جاء في اجتهاد آخر لمحكمة النقض :
( وان كان للمتعاقد أن يعدل عن طلب التنفيذ إلى طلب الفسخ متى كان الحكم بالنـزاع لم يصدر بعد ، إلا أن اختياره لأحد الطريقتين بعد عدوله عن الأمر، لا يؤدي بالضرورة إلى استجابة المحكمة له ، إذا لم تكن للفسخ موجباته فلا تكفي إرادة أحد المتعاقدين بالفسخ لتقريره ). ( نقض 541/808 مدني ، تاريخ 18/4/978 ص 471 محامون عدد 9/1978 ) . والسبب في ذلك أن اختيار الفريق الأول وهو التنفيذ هو اختيار أصلي منسجم مع مبدأ كون التنفيذ العيني هو الأصل في العقود ، ولا يصار إلى عكسه إلا بعد الإثبات ، والعدول عن التنفيذ أصبح طلباً جديداً يحتاج  إلى تحقيق موجباته مما ليس في الدعوى المقدمة بالأصل بطلب التنفيذ العيني .

خامساً -  تنفيذ البائع للحكم بالتنفيذ العيني للعقد

 يمكن للبائع ، بعد حصوله على حكم  بتنفيذ العقد والرصيد والتعويض، إذا اكتسب الحكم  درجته القطعية أن يصل لكل حقوقه المحكوم بها كما يلي :
1-             يضع الحكم لدى دائرة التنفيذ .
2-     بعد اكتمال إجراءات التبليغ يأخذ صورة الحكم المنفذ بنقل ملكية العقار من اسمه لاسم المشتري ، إلى السجل العقاري ليصبح هذا العقار باسم المشتري في سجلات التمليك الخاص بالعقار ، وذلك بقرار من رئاسة التنفيذ بأن تقوم بإجراءات نقل الملكية نيابة عن مدينه المحكوم عليه ، إن لم تستجب له رئاسة التنفيذ ببيع العقار قبل ذلك.
3-     بعد ذلك، يطلب تنفيذ الفقرة الخاصة بالمبلغ والتعويض والمصاريف بأن يحجز  على العقار الذي أصبح بملك المشتري في سجل التمليك .
4-      يتابع عملية الحجز على العقار بدائرة التنفيذ ومن ثم يبيعه وتحصيل حقوقه من قيمة المبيع ، إذا لم تكن للبائع وسيلة أخرى لهذا التحصيل من أموال  المشتري الخاصة المنقولة ، أو من راتبه أو محله التجاري أو سوى ذلك ، استناداً إلى المادتين 236/237 من القانون المدني .
        تقول المادة 236 مدني :
" 1- لكل دائن ، ولو لم يكن حقه مستحق الأداء ، أن يستعمل باسم مدينه جميع حقوق هذا المدين ، إلا ما كان منها متصلاً بشخصه خاصة أو غير قابل للحجز.
  2 - ولا يكون  استعمال الدائن لحقوق مدينه مقبولاً إلا إذا أثبت  أن المدين لم يستعمل هذه الحقوق ، وان عدم استعماله لها من شأنه أن يسبب إعساره أو أن يزيد في هذا الإعسار ، ولا يشترط إعذار المدين  لاستعمال حقه ، ولكن يجب إدخاله خصماً في الدعوى " .
وتقول المادة /237/ مدني .
" يعتبر الدائن ، في استعماله حقوق مدينه ، نائباً عن هذا المدين ، وكل فائدة تنتج من استعمال هذه الحقوق تدخل في أموال المدين  ، وتكون ضماناً لجميع دائنيه " .
ومعنى ذلك ، بالنسبة للمثال المطروح ، وهو تثبيت البيع ، أن يتم الدائن البائع تحصيل حقوقه كرصيد الثمن أو التعويض وباقي الالتزامات المحكوم بها من قيمة العقار عند بيعه في دائرة التنفيذ ، والباقي من هذا الثمن يدخل في مال المدين ولحسابه .
ويصبح مستند البائع القانوني ، في هذه الإجراءات ، إضافة إلى المادتين المنوه بهما 236/237 مدني ، ما ورد في أصول المحاكمات رقم /84/ من مواد خاصة بأصول تنفيذ الأحكام .



وجاء في اجتهاد لمحكمة النقض :
" لئن كانت المادة /11/ من القرار 188 لعام 1926 قد تركت للمتعاقدين طلب تنفيذ اتفاقاتهم ، لكن ذلك لا يمنع دائني أحدهم من استعمال هذا الحق على الوجه المشار إليه في المادة 236/ مدني " .
( نقض رقم 469/240 تاريخ 13/3/1977 ص 251 من مجلة القانون ، العدد 3- 6/1977 ) .
وواضح أن البائع هو ذلك الدائن للمشتري المتعاقد الآخر .
مكتب زهير الخاني للمحاماة
المحامي فراس عدي  

             












ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

يتم التشغيل بواسطة Blogger.

جميع الحقوق محفوظه © القانون الشامل

تصميم الورشه