كيفية انعقاد عقد إيجار السكنات الاجتماعية في القانون الجزائري

انعقاد عقد إيجار السكن الاجتماعية:

إن عقد إيجار السكنات الاجتماعية ليس كعقد إيجار السكنات الخاصة الذي يبرم بين شخصين طبيعيين ألا وهما المستأجر و المؤجر وهما اللذان يضعان بنود العقد و يتفقان عليها .

بينما عقد إيجار السكنات الاجتماعية يبرم بين دواوين الترقية و التسيير العقاري كمؤجر وبين المستأجر الذي يجب أن تتوفر فيه شروط معينة كي يستفيد من إبرام عقد إيجار سكن إجتماعي بينه وبين دواوين الترقية و التسيير العقاري.

أ شروط متعلقة بالطالب:

وقد حدد المرسوم التنفيذي رقم 98/42 الصادر بتاريخ 01/02/1998 المتعلق بشروط الاستفادة من السكنات الاجتماعية وهي: (1)

(1) أن يكون الشخص الطالب الطبيعي مقيم منذ سنة على الأقل في البلدية التي يوجد فيها مشاريع المساكن الاجتماعية المقرر توزيعها .

(2) أن لا يكون الشخص مالكا لسكن تتوفر فيه شروط النظافة و الأمن الضرورية.

(3) أن لا يكون الشخص مالكا لقطعة أرض صالحة للبناء.

(4) أن لا يكون مستفيدا من سكن إيجاري عمومي ذو طابع إجتماعي و يقصد بالسكن الاجتماعي كل سكن ممول من أموال الخزينة العمومية أو من ميزانية الدولة(2) ، وفي هذا المجال نصت م 23 من مر 98 /42 على أنه كل شاغل لسكن وظيفي أو سكن أيجاري آخر تابع للممتلكات العمومية أو استفاد من سكن في إطار أحكام هذا المرسوم أن يقوم بإخلاء الأماكن قبل إستلام مفاتيح المسكن الجديد ويسلم المؤجر القديم لهذا الغرض وثيقة إخلاء المكان للمؤجر الجديد بطلب من المستفيد وباعتبار أن دواوين الترقية والتسيير العقاري هي مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي و تجاري و تتمتع بالشخصية المعنوية و تعد تاجرة في معاملاتها طبقا لنص المادة 01.02 من المرسوم 91/147 فهي الوحيدة التي لها الأملاك العقارية التابعة لها.

 

وقد أكد ذلك نص المادة 06/1 من المرسوم التنفيذي 91/17 بما يلي :"تكلف دواوين الترقية والتسيير العقاري في ميدان التسيير العقاري بتأجير المساكن و المحلات ذات الاستعمال المهني و التجاري و الحرفي و التنازل عنها وباعتبار أن الولاية هي صلاحية الشخص للقيام بالأعمال القانونية و القضائية المتعلقة بغيره و لحساب ذلك الغير (1) و التي يجب أن تتوافر وقت إبرام العقد الأول مرة و كذلك وقت تحديده و لو ضمنيا ، فقد صدر عن المحكمة العليا(2) قرار يؤكد أن رفع الدعاوي القضائية المتعلقة بالمنازعات الخاصة بالمساكن التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري من صلاحيات الديوان لا الولاية بحيث جاء في القرار ما يلي :"حيث أن الطاعن يعيب على القرار المطعون فيه قبل الدعوى المقامة من والي الولاية رغم انه لم يكن طرف في عقد الإيجار المبرم بينه وبين دواوين الترقية والتسيير العقاري حيث يتبين فعلا من الاطلاع على عقد الإيجار الذي استفاد بموجبه الطاعن بالسكن المتنازع حوله أنه أبرم بينه وبين ديوان الترقية والتسيير العقاري وعلى هذا الأساس فإن الوالي يعتبر خارجا عن العقد المذكور ولا يمكنه التقاضي بثباته وعليه فهذا الوجه مؤسس ويترتب عليه النقض ، و باعتبار الإيجار من عقود الإدارة فقد ألزم المشرع في م 468 ق م أن لا تتجاوز مدة الإيجار الصادرة من خلالها من الإدارة 03 سنوات وقد سايرت التشريعات الخاصة  بدواوين الترقية والتسيير العقاري لهذه المادة واتت في م 04 من المرسوم التنفيذي رقم 97/35 (3) إذا نصت لا يكون الإيجار لمدة أقضاها 03 سنوات قابلة لتجديد أما باتفاق مشترك بين الطرفين أو بتجديد ضمني وفقا لأحكام التشريعية المعمول بها.

أن لا يكون مستفيدا من إعانة مالية من الدولة في إطار شراء أو بناء مسكن.

ويتم تكوين ملف الاستفادة بتقديم طلب الاستفادة من سكن اجتماعي في مطبوع(4) يحدد نموذجه الوزير المكلف بالسكن وذلك مقابل الحصول على وصل يحمل رقم التسجيل         و تاريخه ويرفق الطلب بالوثائق  التالية:

 

 

 

1/ شهادة عائلية أو شهادة شخصية للحالة المدنية و ذلك حسب الحالة .

2/ شهادة إقامة تثبت أن شخص الطالب مقيم منذ سنة على الأقل بالبلدية الموجودة فيها مشاريع السكنات الاجتماعية المقرر توزيعها .

3/ شهادة الأجرة أو أي شهادة تثبت المداخيل أو عدمها .

4/ تصريح شرفي محرر في مطبوع محدد نموذجه من قبل الوزير المكلف بالسكن يقر من خلال طالب السكن انه يوافق على الشروط الواردة أحكام المادة 04 من هذا المرسوم أي يقر الشخص في تصريح شرفي أنه لا يملك أي سكن أو قطعة أرضية صالحة للبناء أو مستفيد من أي سكن إيجاري عمومي ذي طابع إجتماعي أو مستفيد من أي إعانة مالية من الدولة في إطار شراء أو بناء مسكن ، وكل تصريح كاذب ثبت قانونا في ملف طلب السكن يحرم صاحبه من حقوقه كمستأجر دون الإخلال بالمتابعات التي قد يتعرض لها ، ويطالب برد مقابل الامتيازات للمؤجر التي يكون قد حصل عليها دون وجه حق(1) .

5/ كل الوثائق الأخرى التي يراها طالب السكن ضرورية تسجل هذه الطلبات حسب النظام التسلسلي لتاريخ استلامها في سجل يرقمه ويؤشر عليه رئيس المحكمة المختص إقليميا.

 

ثانيا: دراسة الطلبات.

يشكل رئيس المجلي الشعبي البلدي فرقة بغرض التحقق ميدانيا من صحة المعلومات الواردة في الطلبات و لا تزيد الفرقة عن أربعة أشخاص ولا تقل عن شخصين يؤدي الأشخاص المفوضون أمام المحكمة المختصة إقليميا اليمين الآتي "أقسم بالله العظيم أن أقوم بأعمال وظيفتي بأمانة و صدق و أن أحافظ على السر المهني و أراعي في كل الأحوال الواجبات المفروضة علي.

تكلف كل فرقة بالتكفل بمنطقة معينة وما جاورها من الأقسام التابعة لهذه الأخيرة أين يتم تدوين المعلومات المستقاة من طرف اللجنة المكلفة ميدانيا على مطبوع يحدد نموذجه الوزير المكلف بالسكن "وثيقة تقنية للتحقيق".

تصنف الملفات في مكتب السكن – مصلحة الشؤون الاجتماعية- حسب التسلسل الحرفي     و السنوي معا.

 

بعد ذلك تصنف للمرة الثانية لدراسة و معالجة الطلبات حسب القرار المؤرخ في 21 فبراير 1998 المحدد لمقاييس وسلم التنقيط للحصول على مسكن عمومي إيجاري ذي طابع إجتماعي هذا حسب نوع الملف أو صفة المعني بالأمر و ذلك بتصنيف ملفات ضحايا الإرهاب و ملفات المجاهدين و ملفات الذين تقل أعمارهم عن 35 سنة و الذين تزيد أعمارهم عن 35سنة.

وبعد دراسة الملفات من طرف اللجنة رقم 1 توضع بطاقات التحقيق داخل الملفات المدروسة لتدرس للمرة الثانية من طرف اللجنة 2 وهي لجنة البلدية لمنح السكنات و المتكونة من الأعضاء التالية:

1-    رئيس المجلس الشعبي البلدي – رئيسا.

2-    ثلاثة أعضاء من المجلس البلدي ، ينتخبهم زملائهم-أعضاء.

3-    ممثل عن الاتحاد العام للعمال الجزائرين –عضوا.

4-    ممثل عن المنظمة الوطنية للمجاهدين – عضوا.

5-    ممثل عن المنظمة الوطنية لأبناء الشهداء – عضوا.

6-    ممثل عن جمعيات أ لجان الأحياء أو القرى – عضو.

ويعين أعضاء اللجنة بقرار من الوالي المختص إقليميا و تحدد مهمة أعضاء اللجنة بإستثناء رئيسها لمدة سنة واحدة.

و تتولى لجنة البلدية لمنح السكنات مهمة البث في صحة الطابع الاجتماعي للطلبات على أساس التحقيق الذي به الفرق البلدية.

ترتب حسب الأولوية الطلبات الواردة من الذين تقل أعمارهم عن خمسة و ثلاثين سنة      و الذين تزيد أعمارهم عن خمسة و ثلاثين سنة على أساس مقاييس و سلم التنقيط الذي يحددها الوزير المكلف بالسكن.

و يبلغ رئيس اللجنة الطلبات التي يراها غبر مقبولة مع تبرير أسباب الرفض .

و تتداول لجنة البلدية بمقر البلدية المعنية و تدون المداولات في سجل يرقمه و يؤشر عليه المحكمة المختص إقليميا، و يتولى الأمين العام للبلدية كتابة لجنة البلدية

 

 

 

بعد المداولات تحدد لجنة البلدية قائمة المستفدين مع بيان هويتهم و تعلق القائمة خلال 48 ساعة التي تلي تاريخ المداولة بمقر المجلي الشعبي البلدي و عند الضرورة في الأماكن العمومية الأخرى كالأحياء لمدة 08 أيام.

يطرح التساؤل عن حالة عدم قيام لجنة البلدية المكلفة بمنح السكنات بمهامها في الآجال المحددة فما مصير الطلبات المقدمة ؟.

بعد أن أغفل المرسوم 98-42 تناول هذه النقطة تداركها المرسوم التنفيذي رقم 2000 – 76 (1) واتى بالمادة 3 مكرر وما يليها للإجابة عن هذا التساؤل.

ففي حالة لجنة البلدية المكلفة بمنح السكنات بمهامها في الآجال المحددة فعلى الوالي المختص إقليميا أن ينصب لجنة للدائرة في أجل 15 يوما و يبدأ سريان المدة من تاريخ انقضاء الآجال المحدد للجنة البلدية و تتشكل لجنة الدائرة من:

-    رئيس الدائرة المختص إقليميا ، رئيسا.

-    ممثل المدير الولائي للنشاط الاجتماعي.

-    مسؤول السكن على مستوى الدائرة .

-    المدير العام للمؤسسة المؤجرة للمساكن المعنية.

-    رئيس المجلس الشعبي البلدي للبلدية المعنية بالمساكن التي تمنح و تتكفل مصالح الدائرة

تتمتع هذه اللجنة بنفس الصلاحيات الممنوحة للجنة منح السكنات التابعة للبلدية

وعلى رئيس المجلس الشعبي البلدي أن يضع تحت تصرف اللجنة أن تحدد قائمة المستفدين  المقبولين خلال أجل شهران من تاريخ تنصيبها و تعلق قائمة المستفدين في مقر الدائرة وكذا مقر البلديات المعنية خلال 48 ساعة.

ويرسل محضر عن القائمة النهائية و الموقع من قبل رئيسها إلى الوالي الذي يقوم بتبليغها إلى المؤسسة المؤجرة لتنفيذها.

 

 

 

 

---

(1)  المواد (03. 04) من المرسوم رقم 98/42 المحدد لشروط الحصول على المساكن العمومية الإيجارية ذات الطابع الاجتماعي و كيفيات ذلك.

(2)  المادة 02 من المرسوم 98/42.

(1)  (م)شرح  ق.م.م العقود المسلمة المسماة – عقد الإيجار للدكتور سليمان مرقص الطبعة الرابعة سنة 1985.

(2)  قرار رقم 04932 2  بتاريخ 09/03/1999 (غير منشور).

(3)  مرسوم رقم 97/35 مؤرخ في 14/01/1997 متعلق بتحديد شروط و كيفيات بيع الأملاك ذات الاستعمال السكني  إيجارها ...ج ر العدد 04 لسنة 1992.

(4)  المادة 05 من المرسم 98/42.

(1)  المادة 22 من المرسوم 98/42.

(1)  مرسوم تنفيذي رقم 2000- 76 المؤرخ في 02 أفريل 2000 يتمم المرسوم التنفيذي رقم 98- 42 المؤرخ في 01/فيفري الذي يحدد شروط الحصول على المساكن العمومية الإيجارية ذات الطابع الاجتماعي و كيفيات ذلك – الجريدة الرسمية العدد 19.