التزامات المصلحة المؤجرة.
1- تسليم المسكن المؤجر: ويكون ذلك في حالة جيدة قابلة للسكن حسب المادة:16من المرسوم
رقم:76/147 أن تسلم العين المؤجرة في حالة جيدة للسكن ،وفي مقابل ذلك فإن المستأجر
يقرر بأنه على علم تام بالأمكنة لرؤيته إياها ومعاينتها لها و أنه تحقق من استلامه
المسكن المؤجر في حالة جيدة قابلة للسكن طبقا لمحضر المسكن المعد من قبل المصلحة
المؤجرة و الموقع من قبل المستأجر شخصيا تطبيقا للمادة:05 من المرسوم رقم:76/147.
ويلاحظ ان نفس الحكم المذكور أعلاه و المتعلق بتحرير
محضر إستلام المسكن المؤجر في حالة جيدة قابلة للسكن المعد من قبل المصلحة المؤجرة
و الممضي من طرف المستأجر شخصية نصت عليه المادة :03 من نفس المرسوم، حيث جاء بين
طياتها أنه يشترط في كل
من البدء بالانتفاع و كذلك بإخلاء المسكن أن يكون بادي
ذي بدا مسبوقا يمعاينة حضورية لحالة ذلك المسكن و يحرر محضر بذلك .
2- صيانة المسكن المؤجر: يجب على المصلحة المؤجرة أن تقوم بأعمال الصيانة وكذا الترميمات المفروضة
عليها حتى تظل العين المؤجرة صالحة للسكن و ذلك بصدد عقد إيجاره المسكن التابع
لمكتب الترقية و التسيير العقاري(1) .
فالمصلحة المؤجرة ملزمة قانونا بأن تجري الصيانة و
الترميمات التي تقع على عاتقها بغية الإبقاء على حق صلاحيتها للسكن وهذا ما نصت
عليه المادة:22 من ملحق المرسوم السابق.
ويقابل هذا الالتزام عدم تعرض المستأجر لتنفيذ جميع
أعمال الصيانة وكذا الترميمات الكبرى التي ترى الهيئة المسيرة ضرورة إجرائها
بالمسكن المؤجر في العمارة أو بجوارها دون المطالبة بأي تعويض أو خفض في إجارة
المسكن والخدمات على أن يتولى المستأجر الأخطار فورا و كتابة عن كل حدث يتطلب
ترميمات تقع على عاتق المصلحة المؤجرة وعلى سبيل البيان لا الحصر كالتالي:
-
إصلاح أو ترميم الأسقف و السطوح، ترميم الجدران الحاملة وهياكل البنايات
كذلك الواجهات ، إصلاح أو تبديل أعمال النجارة الخارجية ، تصريف مجاري المياه
القذرة ، إصلاح المصاعد و السلالم و كافة الأجزاء المشتركة من العمارة ، تبييض
الواجهات ،تجديد
دهن كافة الأجزاء المشتركة و كذلك النجارة الخارجية و
كافة الترميمات التي تقطع على عاتقها عن طريق التشريع أو التنظيم المعمول بهما
المادة : 18 من ملحق المرسوم السابق.
-
و الجدير بالذكر أن هناك ترميمات ضرورية تؤثر في سلامة الشيء المؤجر
وترميمات في الانتفاع بالشيء فالأولى هي الترميمات ضرورية مستعجلة لحفظ الشيء
المؤجر من الهلاك مثل ترميم الأسقف إذا كانت موشكة على الانهيار أو الإصلاح
الجدران إذا كان أحد الجدران أو كل ها مهددة بالسقوط ، و المؤجر ملزم بإجراء هذه
الترميمات ، كما يجوز للمستأجر ودون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يقوم بها إذا لم
يقم بها المؤجر في الوقت المناسب بعد إنذاره .
-
ولا يجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من القيام
بهذه الأعمال على أساس المادة : 483 من القانون المدني و التي تمنع المؤجر من كل
عمل من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالشيء المؤجر.
-
أما الترميمات الثانية فهي التي تؤثر في سلامة الشيء المؤجر بل تؤثر في
الانتفاع به مثل الأعمال اللازمة لا سطح من ترصيص أو تبيض أو تنظيف الآبار و
المراحيض و تصريف المياه فهذه
الأعمال يقوم بها المؤجر دون المستأجر وإذا تأخر المؤجر بعد إنذاره عن القيام بهذه
إنذاره عن القيام بهذه الالتزامات جاز المستأجر أتن يحصل على ترخيص من المحكمة
يسمح له بإجراء ذلك العمل بنفسه مع اقتطاع ما أنفقه من ثمن الإيجار ، كما له الحق
في طلب الفسخ أو إنقاص ثمنه.
و المؤجر لا يلتزم غلا يالترميمات الضرورية دون
الترميمات الخاصة بالمستأجر أو لترميمات التأجيرية وهي ترميمات بسيطة جرى
العرف أن يقوم بها المستأجر على أساس أن الإتلاف راجع مثل إصلاح النوافذ و الأبواب
و الأقفال و الزجاج و المفاتيح(1) .
3- ضمان عدم التعرض و العيوب الخفية:
إن المرسوم رقم 76/147 نص على أن المصلحة المؤجرة لهذه
السكنات التابعة لديوان الترقية و التسيير العقاري تضمن للمستأجر جميع الأضرار أو
التعرض في الانتفاع بذلك المسكن الناجم عن أعمال مندوبي تلك المصلحة المؤجرة أو
أعمال الغير، و ذلك تماشيا و مقتضيات
المادة 16 فقرة 2 من المرسوم السابق المشار إليه أعلاه.
و في هذا الصدد تأكد المادة 23 من ملحق المرسوم رقم 76/147
المتضمن نموذج عقد الإيجار لمسكن تابع لديوان الترقية و التسيير العقاري إن
المصلحة المؤجرة تضمن للمستأجر كافة الأضرار أو عوائق الانتفاع المترتبة عن فعل
مندوبي تلك المصلحة المؤجرة أو الغير.
(1) قرار صادر عن
المحكمة العليا في 21/12/1993 ملف لقم:101953 قضى بما يلي:" من المقرر قانونا
انه يتعين على المؤجر أن يتعهد بصيانة العين المؤجرة لتبقى على الحالة التي كانت
عليها وقت التسليم ويجب عليه أن يقوم بجميع الترميمات الضرورية. ولما ثبت في قضية
الحال أن ديوان الترقية والتسيير العقاري هو مالك البناية الموجودة فيها القف
المتنازع على ترميمه فغن تلك الترميمات اللازمة لصيانة العين المؤجرة لكي تبقى على
الحالة التي كانت عليه وقت التسليم تقع على عاتق المؤجر ، وعليه فإن قضاة الموضوع
بتحملهم للمستأجر عبء الترميمات المذكورة يكونوا قد خالفوا القانون وعرضوا قرارهم
للنقض "
- حكم صادر
عن محكمة سكيكدة بتاريخ:03/03/1997 قضى بإلزام ديوان الترقية والتسيير العقاري أن
يقوم بإصلاح العطب الذي أدى إلى انهيار أرضية مسكن المستأجر (المحكمة إعتبرت أن
هذا العطب يعد من الترميمات الضرورية التي تؤدي إلى هلاك العين المؤجرة)
- حكم صادر
عن محكمة سكيكدة بتاريخ:18/03/1996 تحت رقم:142/96 قضى بإلزام ديوان الترقية
والتسيير العقاري بالقيام بالترميمات الضرورية لمنع تسرب المياه إلى سكن المدعية
(د.ب) (حيث ان الديوان جاء في رده أنه حاول القيام بالترميمات الضرورية غلا أن
المدعية غشت رطت قبل ذلك تبديل الأنبوب و النوافذ ولان ذلك يقع على عاتقه فإنه رفض
ولذلك فإن المدعية :رفضت السماح بالقيام بالترميمات الضرورية و لذا فغنه طلب رفض
الدعوى لعدم التأسيس).
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق