كيفية إثبات إيجار السكنات الاجتماعية في القانون الجزائري

إثبات إيجار السكنات الاجتماعية.

لقد نصت المادة 02 من المرسوم 76/147 انه" يبرم إجازة المنازل المشار إليها في المادة السابقة بموجب عقد طبقا للأحكام المنصوص عليها فيها بعد وحسب النموذج المرفق بالملحق".

وجاء المرسوم التنفيذي رقم 98/35 (1) و أخضع عقد الإيجار الصادر على د.ت.ت.ع إلى النموذج المنصوص عليه في المرسوم 94/69 (2) بالنسبة للإيجارات الصادرة بعد شهر أكتوبر 1992.

-     وقد جاء في قرار صادر عن المحكمة العليا(3) "أن عقد الإيجار المبرم بين المستأجر     و ديوان الترقية والتسيير العقاري لا يثبت إلا بموجب عقد مكتوب محرر حسب نموذج معين

 

 

 

 عملا بما جاء في المادة 02 من المرسوم 76/147وان الاحتجاج بوصولات الإيجار في هذا المجال غير ممكن في غياب عقد مكتوب.

-    قرار عن المحكمة العليا(1) جاء فيه " عن الوجه المشار إليه تلقائيا من طرف المحكمة العليا : حيث انه يتعين من دراسة أوراق الدعوى أن الطاعن استفاد من سكن منح له بمقرر من والي ولاية الجزائر تبعه عقد إيجار ابرم بينه و بين ديوان الترقية والتسيير العقاري في 31/01/1982وان والي ولاية الجزائر ألغى هذا المقرر بمقرر ثان منح بمقتضاه السكن المطعون ضده الذي أبرم بدوره عقد إيجار مع دواوين الترقية والتسيير العقاري.

حيث جاء في المادة03 من المرسوم : يمكن دواوين الترقية والتسيير العقاري كل من يحوز مقرر استفادة الذي سلم له في إطار التنظيم المعمول به من إيجار الأملاك المنصوص عليها أعلاه على أساس عقد إيجار .

يتم إعداد الإيجار وفقا للنموذج المنصوص عليه في المرسوم التنفيذي رقم 94/69 المؤرخ في 19 مارس 1994 المذكور أعلاه ، وعليه إذا استند إيجار العين إلى سند غير عقد الإيجار المنصوص عليه في المرسوم 76/147 بالنسبة للإيجارات المسلمة قبل أكتوبر 1992 وإلى غير عقد الإيجار المنصوص عليه في المرسوم94/69 بعد هذا التاريخ ، كأن يستند إلى عقد آخر كعقد العارية أو التنازل أو الإيجار من الباطن فإن هذا العقد لا يعد حجة على المؤجر دواوين الترقية والتسيير العقاري وهذا ما أكدته المادة 4/01 و 4 من المرسوم 76/147 إذا نصت "التزم المستأجر عند البدء في الانتفاع بالأمكنة أن يشغلها شخصيا و بصفة دائمة مع أفراد عائلته الذين يعيشون عادة تحت رعايته بأن لا يتنازل مطلقا عن حقه من الانتفاع بعوض أو بغير عوض وأن لا يؤجر من الباطن كل أو بعض العين وألا يعمل على شغلها من الغير ولو بصفة مؤقتة"

كما أنه من خصوصا في هذا العقد أن المرسوم 76/147 لا يطبق على العقارات التي تسيرها مصلحة أملاك الدولة.

ومن خصوصيتها حرمان المستأجر من العين المؤجرة في حالة عدم شغلها بنفسه أو بواسطة أفراد عائلته لمدة لا تقل عن 08 أشهر أثناء السنة الإيجارية ، ولكن المشرع راعى في هذه

 

 

الحالة حالة المستأجر الذي ينتقل إلى مدينة أخرى من أجل التزاماته المهنية فاشترط عليه وضع مسكنه تحت رعاية الهيئة المؤجرة حاليا من كل شاغل غير قانوني.

- وكذلك منح حق التبادل السكن من اجل الاستعمال الأفضل للعائلة بشرط إبلاغ المصلحة المؤجرة التابع لها و الحصول على ترخيص من اللجنة المختصة إقليميا بتوزيع المنازل.

وقد أكد القضاء على ضرورة كتابة العقد وفقا للنموذج المحدد في القانون في عدة قرارات   و اعتبر هذا العقد الوسيلة الوحيدة لإثبات العلاقة الإيجارية أو بوصولات دفع بدل الإيجار  أو أي سند آخر دون العقد الذي قررته المادة الثانية من المرسوم 76/147.

ومن هاته القرارات:

في 09/07/1983.

حيث أن قضاء الموضوع امتنعوا عن الفصل في الدعوى بسبب أنها إدارية لوجود المقررين الصادرين عن والي الولاية ، ولكن حيث أن إيجار السكنات المشار إليها في المادة السابقة تمنح بعقد.

- حيث انه و عند وجود عقد إيجار مبرم بين (دواوين الترقية والتسيير العقاري)           و المستأجر ينبغي عدم الأخذ بالقرار الإداري الذي يدخل ضمن الصلاحيات التنظيمية للشؤون الإدارية و الذي لا يمكن أن يمس بالعلاقات الإيجارية التي ينظمها القانون المدني ، وانه كان ينبغي بالتالي على قضاة الموضوع الفصل في عقدي الإيجار المقدمين من طرف الطاعن و المطعون ضده دون الالتفات إلى مقرري والي الولاية.

كما جاء في القرار الصادر عن المحكمة العليا (1) "حيث أن الطاعن يعيب على القرار المطعون فيه تناقض أسبابه ذلك أن ديوان الترقية والتسيير العقاري كان يقبل مقابل بدل الإيجار منه وان أقدميه شغله للإمكانية لا تسمح بالمطالبة بطرده منها بذلك يكون القرار المطعون فيه قد خالف م 514 من القانون المدني لأنه يشغل الأمكنة منذ 35 سنة على أساس سندات ويدفع الإيجار وله فواتير باسمه لكن حيث أن على من يدعي الإيجار أن يثبته وأنه فيما يتعلق بالمساكن التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري فإن صفقة المستأجر تثبت بقرار منح إذا نعلق الأمر يسكن تابع لأملك الدولة سابقا، أو بعقد إيجار مبرم مع المؤجر

 

 

عملا بالمادة 02 من المرسوم 76/147 المؤرخ في 23/10/1976 ولا يمكن إثباته بأي وثيقة أخرى مهما كانت طبيعتها).

وحيث أن وطالما أن الطاعن لم يقدم ما يثبت احتلاله القانوني للأمكنة فإن مدة الاحتلال هذه لا تمنحه صفة المستأجر و عليه فإن القرار لم يكن متناقضا في أسبابه.

كما جاء في قرار المحكمة العليا(1) ما يلي:"إن الطاعن يعيب على القرار المطعون فيه عدم رده على دفعه المتعلق بعدم إتباع ديوان الترقية والتسيير العقاري للإجراءات القانونية في إلغاء قرار التخصيص المسلم له لاحتلال السكن المتنازع عليه.

لكن حيث أن القرار المطعون فيه أسس قضاءه على كون قرار التخصيص المحتج به لا يمكن أن يشكل في أي حال من الأحوال سند إيجار وأنه بمقتض هذا يكون القرار المطعون فيه قد طبق القانون تطبيقا صحيحا وذلك أن م 02 من مرسوم 76/147 المؤرخ في 23/10/1976 تنص أن إيجار الأملاك التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري يثبت بعقد مبرم بين المؤجر و المستأجر ولا يمكن بالتالي أن يتمسك الطاعن بمقرر التخصيص لإثبات الإيجار.

وعليه فإن هذا الوجه غير مؤسس .

وخلاصة القول فإن مرسوم 76/147 قد اوجب تحرير عقد إيجار السكنات الاجتماعية في عقد نموذجي فقاعدة الشكلية هنا هي لصحة العقد وهي كذلك وسيلة وحيدة للإثبات إذ بتخلفها لا يمكن إثبات العقد بوصلات دفع الإيجار ولا حتى بالقرار الولائي لان الوالي لا يدخل في اختصاصه إبرام عقد إيجار.

إلا أن المرسوم 76/147 وضع حالة لقيام العلاقة الإيجارية بقوة القانون ، فاشترط الحالتين التاليتين:

1) حالة غياب أو وفاة أو تخلي المستأجر الأصلي عن محل إقامته فقد منح المشرع الحق في أن تؤول استفادة من هذا السكن لأعضاء عائلته الذين كانوا يعيشون معه مدة أكثر من 06 أشهر.

 

 

 

2)      حالة ترميم أو تحسين المسكن من قبل المصلحة المؤجرة ففي هذه الحالة اشترط المشرع على المصلحة المؤجرة تعويض المستأجر بمنزل آخر صالح للسكن خلال فترة الأعمال.

وجاء مرسوم 98/43 (1) الذي اشتراط للاستفادة من نقل حق الإيجار أن تكون للفروع من الدرجة الأولى فقط الذين تتوافر فيهم شروط الحصول على سكن إجتماعي وكذا الأشخاص الذين يتوفر فيهم حق البقاء في مساكنهم وفقا للأحكام التشريعية المعمول بها.

حسب نصي المادتين:

02 من مرسوم 76/147 التي تنص "تبرم إجازة المنازل بموجبه عقد طبقا للأحكام المنصوص عليها فيما بعد وحسب النموذج المرفق الملحق" وكذلك المادة 3/02 من المرسوم التنفيذي رقم 97/35 بالنسبة للإيجارات المسلمة بعد أكتوبر 1992:" ويتم إعداد عقد إيجار وفقا للنموذج المنصوص عليه في المرسوم التنفيذي رقم 94/69 المؤرخ في 19 مارس 1994.

فإن عقد إيجار الصادر عن دواوين الترقية والتسيير العقاريI بتغيير بضرورة إفراغه في سند مكتوب وحسب رأيي فإن الحكمة من اشتراط الكتابة هي حماية المستأجر الذي يكون بحوزته سند مكتوب يضمن له حقه. وقد إعتبر القضاء الكتابة شرط لإكتساب الصفة        و الوسيلة الوحيدة للإثبات ، ويترتب على عدم الكتابة بطلان العقد ، وقد وضع المشرع نموذجا للعقد ألزم به الطرفين و يوضح هذا النموذج حقوق و إلتزامات المستأجر            و العقوبات المترتبة عن إخلاله بإلتزاماته كما وضع النموذج الجهة المختصة في الفصل في النزاع في حالة وجوده.

ويطرح التساؤل في هذا الصدد لا نجدها تشترط الرسمية بل اشترطت أعداد عقد وفق النموذج المحدد من قبلها وهذا يعود إلى انه وقت صدور قانون 76/147 كانت لدواوين الترقية والتسيير العقاري مؤسسة إدارية فأي عقد تحرره هو عقد رسمي إستنادا للمادة 324 من  ق.م بإعتباره محرر من موظف رسمي .

 

 

 

وبعد تغير الطبيعة القانونية لدواوين الترقية والتسيير العقاري إلى مؤسسات عمومية ذات طابع صناعي وتجاري  فانه لم يعد المحرر الصادر عنها يكتسي صفة الرسمية بإعتبار الطابع الإداري قد سحب منها . ولها فالعقود الصادرة عن لدواوين الترقية والتسيير العقاري هي عقود عرفية خاضعة لنموذج محدد إلا أن اشترط إخضاع العقد للتسجيل لدى المصالح المؤهلة قانونا يضفي عليه الطابع الرسمي.

كما نلاحظ أيضا أن المشرع لم ينص على ضرورة الكتابة في حال تجديد العقد الإيجاري ولو كان التجديد مقرون بشروط أخرى غير المتفق عليها سابقا في العقد الأول فإنه من الأحسن كتابة عقد جديد يحتوي على هاته الشروط الجديدة حتى يتمكن المتعاقدان من الاحتجاج بها.

 

---

(1) مرسوم تتنفيذي رقم 98/35 في 14/01/1998 يحدد شرزوط و كيفياتبيع الاملاك ذات الستعمال السكني و ايجارها و بيعها باليجار و مشروط بيع الاملاك ذات الاستعمال التجاري و المهني و غيرها التي أنجزت دواوين ت.ت.ع . بتمويل قابل للتسديد في حسابات الخزينة العامة  او بتمويل مضمون منه او المسلمة بعد شهر أكتوبر 1998 الجريدة .

(2)  مرسزم تنفيذي رقم 94/69 مؤرخ في 19 مارس 1994 متضمن المصادقة على نوذج عقد الإيجار المنصوص عليه في المادة 21 من المر ، تنشر 93/03 المؤرخ في 01/03/1993 و المتعلق بالنشاط العقاري الجريدة الرسمية العدد 17 لسنة 1994.

(3)  قرار رقم 117880 بتاريخ 14/03/1995 الغرفة الاجتماعية قرار منشور في كتاب ايجار السكنات و المحلات المهنية الصادر عن  المحكمة العليا طبعة 97 الجزء الاول ص 110.

(1)  رقم 78951 بتاريخ 11 ماي 1992 (غير منشور )

(1)  القرار رقم 207204 بتاريخ 11 جويلية 2000 (غير منشور).

(1)  القرار رقم 114647 بتاريخ 22 نوفمبر 1994 (غير منشور)

(1)  مرسوم 98/43 مؤرخ في 01/02/1998 يحدد نقل حق الإيجار المتعلق بالسكنات ذات الطابع الاجتماعي  التابع لديوان الترقية والتسيير العقاري و كيفياته-ج/ر العدد 05 لسنة 1998.