قواعد الاختصاص القضائي للنظر في المنازعات المتعلقة بالملكية المشتركة في القانون الجزائري

قواعد الاختصاص القضائي للنظر في المنازعات المتعلقة بالملكية المشتركة.

         يختص القضاء بالنظر في المنازعات الناجمة عن الخلاف حول الاستفادة بالأجزاء المشتركة للعمارة والناجمة أيضا عن إدارتها.

الفرع الأول: الاختصاص المحلي:

         إذا لم تستطع الجمعية العامة حل النزاع القائم بين الأطراف أيا كانت علاقة هؤلاء بالعقار المشترك، فإن المحكمة التابع لها العقار المبني تكون هي المختصة بالنظر في هذا النزاع، وبحله طبقا للقوانين السارية المفعول، إذا كان محل الطلب القضائي فيها يتعلق بحق عيني عقاري على الأجزاء الخاصة أو المشتركة، أو دعاوى الإيجارات المدنية والتجارية المتعلقة بالعقار المشترك، طبقا لنص المادة 8/2 من قانون الإجراءات المدنية.

ـ أما بالنسبة لدعاوى الحقوق الشخصية العقارية، فإن الاختصاص يعود للجهة القضائية التي تقع في دائرتها موطن المدعى عليه طبقا لنص المادة 8/1 من قانون الإجراءات المدنية.

ـ وبالنسبة لدعاوى الحجز العقاري المضروب على الأجزاء الخاصة والمشتركة في العقار المشترك في حدود نصيب المالك، يؤول الاختصاص لمحكمة مقر المجلس للفصل فيها دون سواها طبقا لنص الفقرة الأخيرة من المادة 8 من قانون الاجراءات المدنية.

 

الفرع الثاني: الاختصاص النوعي:

    من الممكن حصول المنازعات القضائية في العقارات المبنية للاشتراك المتأتية على عدة أوجه، ويكون حلها في نطاق الأقسام التي يعني كل واحد منها بوجه معين، وهذا ما سيوضح فيما يلي:

أولا: القسم الاستعجالي:

         قد ترد في العقار المشترك نزاعات يؤول الفصل فيها للقضاء الاستعجالي نظرا لضرورتها الحالة، أو أن التأخير في الفصل فيها ينجر عنه إلحاق ضرر بالعقار أو بأطراف النزاع.

ثانيا: القسم المدني:

         جميع النزاعات المؤسسة على الخلافات الحاصلة حول الانتفاع بالأجزاء الخاصة والمشتركة، يختص بها القسم المدني للمحكمة.

الفرع الثالث: إجراءات الدعوى :

         إن المنازعات المتعلقة بالملكية المشتركة بين مختلف الأطراف لا يمكن أن تنظر فيها المحاكم، إذا لم تكن مبنية ومؤسسة على عدد من الإجراءات المقامة من قبل المتخاصمين، وهذا كما يأتي:

أولا: أطراف الدعوى:

         يمكن لأي خصم مهما كانت صفته في العقار المشترك أي سواء كان مالكا شريكا شاغلا، متصرفا، جمعية عامة، أن يرفع دعوى قضائية مؤسسة على نزاع قائم حول الملكية المشتركة ضد أي من هؤلاء وحسب طبيعة هذا النزاع.

أما في الحالة التي يكون فيها الخصم مستأجرا أو صاحب حق الانتفاع أو صاحب حق السكن فإن الخصومة القضائية قد تضم أطرافا أخرى، فإذا كان الشاغل هو المسبب في حصول الضرر فإنه يمكن مخاصمته، أما إذا كان الشاغل هو المتضرر فإنه يمكن للمالك الشريك أو المنتفع أو صاحب حق السكن أو الجمعية أن ترفع الدعوى ضد المعتدي.

ثانيا: سير الدعوى امام المحكمة

         كأي دعوى قضائية، فإن دعاوى الملكية المشتركة تستلزم مصاريف رفعها، فبالنسبة للقضايا المرفوعة من قبل الجمعية، تكون المصاريف القضائية على عاتقها، سيما وأنها تدخل ضمن إطار الأعباء المتأتية عن تسيير وحماية الأجزاء المشتركة، وكباب من أبواب ميزانيتها.

أما فيما يخص الفصل في الدعوى في جانبها الموضوعي فإن القاضي يطبق النصوص القانونية المتعلقة بالملكية المشتركة المتضمنة في القانون المدني والمرسوم 83/666 ،إضافة إلى كل نص قانوني يلزم القاضي بتطبيقه.

 وبخصوص طرق الإثبات فيتم اللجوء إليها في كل قضية على جدى طبقا لما هو منصوص عليه في المواد323 وما يليها من القانون المدني.

-كما أنه تجدر الإشارة إلى بعض المسائل الخاصة بالملكية المشتركة تفرضها طبيعتها الخاصة بها:

-إذا وجد خلل في الأجزاء الخاصة من حصة المدعي عليه، بما يلحق ضررا بحصة المدعي تجعل المدعي عليه مسئولا عما يحصل في حصته اتجاه الطرف الثاني و الذي هو المدعي و تجاه جميع الملاك المشتركين نتيجة تقصيره ما لم يثبت العكس.

-على القاضي في نظره للدعوى أن يأخذ بعين الاعتبار أن الأجزاء المشتركة في العقار المبني للاشتراك في نظام الملكية المشتركة تعتبر مشتركة و معدة لاستعمال جميع الملاك و الشاغلين وغير قابلة للتقسيم كما ذكرنا سابقا.

-إن التعرف في إحدى حصص العقار (كالبيع مثلا) قائم على أساس جميع الأجزاء الخاصة و هذا لا يعني أن الأجزاء المشتركة غير واردة في العملية ، فهذه الأخيرة مشمولة بعقد البيع حتى و إن لم يكن نص صريح يقضي بذلك، كما أنه لا يمكن للبائع أن يطلب ثمنا مستقلا للأجزاء المشتركة بخلاف ما دفعه لشراء الحصة الخاصة .