حـــقــوق و الــتـزامـات الــمــؤجــر في القانون الجزائري

: حـــقــوق و الــتـزامـات الــمــؤجــر

إن أول أثر يترتب على المؤجر هو فقدانه صفة التاجر، بمجرد انعقاد العقد، إلا إذا بقي يستغل محل تجاري آخر، و على النقيض من ذلك فالمستأجر المسير يصبح تاجرا أو حرفيا إذا تعلق الأمر بمؤسسة ذات طابع حرفي بدون أن يكون مالكا للمحل⁽¹⁾، أو المؤسسة الحرفية.

   إن الإلتزامات و الحقوق تترتب بمجرد انعقاد العقد و لا دخل لشهر عملية الإيجار هذه في ذلك, و من أهم الالتزامات الواقعة على المؤجر:

1- تـسـلـيـم الـمـحـل الـتـجـاري أو الـمـؤســـســـة الــحـرفـيــة:

إن المؤجر ملزم بتسليم العين المؤجرة إلى المستأجر المسير بجميع مشتملاتها و مستلزماتها المتفق عليها في العقد, قصد تمكينه من الانتفاع بها, و الواقع العلمي أظهر أن الطرفين يحرران كشف بالعتاد المؤجر مادة بمادة و كذا العلامات و المهارات الفنية, قصد إلحاقها بأصل العقد, و كل إخلال بهذه  الالتزامات المتفق عليها يترتب عنه فسخ العقد حسب القواعد العامة 476 ق.م.ج، و إذا استلزم الأمر إصدار رخصة إدارية لاستغلال المحل التجاري أو المؤسسة الحرفية, وجب على المؤجر السعي إلى الحصول عليها و تحويلها لفائدة المستأجر المسير.

غير أن البضائع تكون محل اتفاقية مستقلة، فقد يتم الاتفاق على بيعها للمستأجر المسير، و قد يتم الاتفاق على إرجاعها عينا أو مثليا عند نهاية العقد ⁽²⁾.

 

 

 

⁽¹⁾: Jean Derruppe, op.cit, page 47 +Alain Piédeliévre. op. cit. p : 151-

⁽²⁾: Jean Derruppe, op.cit, page 48,49 +Yves Guyon, op.cit, page 737,738-

2- ضــمــان الإســتـــغـــلال الــهــادئ و عــــدم الــتــعــرض :

و فحوى هذا الالتزام هو امتناع المؤجر عن القيام بأي عمل من شأنه عرقلة انتفاع المستأجر, طبقا لبنود العقد, و خاصة منها عدم منافسة المستأجر⁽¹⁾، كما يضمن المؤجر أيضا كل تعرض قانوني  صادر منه شخصيا أو من الغير و كذا سلامة المحل التجاري أو المؤسسة الحرفية من العيوب .

3- الــقـــيــد أو تــعــديـل الـقــيـد فـي الــسـجل الـتـجـاري:

يلتزم المؤجر إما بتسجيل نفسه في السجل التجاري , أو تعديل قيده الخاص مع بيان تأجير التسيير قصد إعلام الغير و اطلاعه على الوضعية القانونية الحالية للمحل أو المؤسسة الحرفية من ناحية الإستغلال.

و لقد بينت المحكمة العليا في إحدى قراراتها الجزاء المترتب عن مخالفة هذا الإلتزام »لما ثبت أن الطاعن استجاب للشروط المتعلقة بتحرير عقد التسيير كما هو مشار إليه أعلاه خلافا لما ذهب إليه قضاة المجلس، فإن عدم تسجيل نفسه بالسجل التجاري لا يؤدي إلى بطلان عقد التسيير الحر المذكور لأنه يمس بحقوق المؤجر، و لما حكم قضاة الموضوع بعكس ذلك فإنهم خرقوا القانون، مما يستوجب إثارة هذا الوجه تلقائيا من قبل المحكمة العليا مع النقص و الإحالة «⁽²⁾.

4- أعـمــال الــصـــيـانــة :

على المؤجر التزام آخر, يتمثل في صيانة العين المؤجرة, و ذلك بالقيام بجميع الترميمات الضرورية دون تلك الخاصة بالمستأجر ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك، و عند عدم التزامه بذلك بعد إعذاره جاز للمستأجر أن يحصل على إذن من المحكمة للقيام بذلك على نفقة المؤجر (479 ق.م.ج) و يحق للمؤجر أن يتردد على المحل شخصيا أو بواسطة ممثل عنه للتحقق من صيانة المحل و حفظ الأدوات بشرط  أن  لا  يعرقل سيره.

       تجدر الملاحظة أنه من المنطقي أن يبقى المؤجر مسؤولا عن ديون الاستغلال إلى غاية علم الغير بهذا العقد عن طريق النشر و خلال مدة ستة أشهر بعد ذلك, و بقدر مسؤولية غير محدودة قد تفوق قيمة المحل أو المؤسسة الحرفية , و بالتالي فهي مسؤولية كبيرة على المشرع جعل سقف لها، و لو أن النص يحدد مصطلح الديون الخاصة بالاستغلال فقط ، مع التذكير أن محكمة النقض الفرنسية حددت ديون الاستغلال الواقعة على عاتق المؤجر بالتضامن مع المستأجر المسير بمصطلح " الديون الضرورية للاستغلال "⁽³⁾.

Jean Derruppe op, cit, p : 49+Dupouy op, cit, p : 133 :⁽¹⁾ -

⁽²⁾: قرار المحكمة العليا رقم 119122 مؤرخ في 21/03/1994 ، م ق لسنة 1994 العدد 03، ص 82

⁽³⁾: نقض تجاري 08/01/1980 ، Jean Derruppe op,cit p : 48

و من أهم الحقوق الأساسية للمؤجر نجد الأجرة, و التي يجوز أن تكون محل نظر كل ثلاث سنوات على غرار مادة الإيجارات حسب المادة213 من القانون التجاري, بناءا على رغبة و طلب إحداهما بموجب رسالة موصى عليها مع طلب العلم بالوصول, أو بموجب إجراء غير قضائي 214 ت.ج .