تعريف عقد البيع العقاري في القانون الجزائري

تعريف عقد البيع العقاري

البيع ، بوجه عام ، هو كما عرفته المادة 386 من القانون المدني : " البيع عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً في مقابل ثمن نقدي " .

وبما أنه من الضروري إيجاد تعريف خاص ببيع غير المنقول  لشمول التعريف السابق كل بيع ، فيجب الرجوع إلى النصوص القانونية الخاصة بالتملك العقاري وبحقوق التسجيل في السجل العقاري.

أ -     المادة 826/ هـ من القانون المدني تصرح بأن العقد سبب من أسباب حق التسجيل في السجل العقاري ، ويقصد به عقد البيع العقاري .

ب -   والمادة 896 من القانون المدني تؤكد ذلك بقولها : " 1- يكتسب حق تسجيل الحقوق العينية العقارية بمفعول العقود " .

         وذكر مبدأ وجوب التسجيل في السجل العقاري ليست عبثاً ، لان المشرع ربط بين  عقد  البيع وحق التسجيل ، لحفظ حقوق طرفي البيع تجاه بعضهما بعضاً وتجاه الغير ، وذلك حين قرر أن التزام بائع العقار يتضمن نقل ملكيته في السجل العقاري وصيانته للمشتري حتى تنفيذ هذا النقل ، وفق نص المادة 897 مدني .

       إذن وانسجاماً مع المادة 386 مدني يمكن أن نقول " بيع العقار هي عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشتري من السجل العقاري ملكية عقار في مقابل متفق عليه " .

       والتزم البائع بنقل الملكية في السجل العقاري ، هو شرط أساسي بوصفه طرفاً أول في العقد ، والتزام المشتري بأداء الثمن هو شرط أساسي كذلك بوصفه طرفاً ثانياً في ذات العقد.

       ولهذا كان الالتزام بنقل الملكية واجباً في السجل العقاري أو السجل المؤقت ، أو قيود مؤسسة الإسكان ، أو سوى ذلك من سجلات أو قيود بدأت تأخذ دورها في التشريعات الحديثة .

       وبيع العقار ينصب على ملكية حق عيني ، وبما أن نقل الملكية وتسجيلها في السجل العقاري ناجم عن العقد ، فإن هذه الملكية المسجلة تعتبر منتقلة من وقت العقد ، لا من وقت التسجيل ، لما يترتب على ذلك من آثار قانونية بين الطرفين ، أما بالنسبة لغير ، فإن انتقالها لا يكون نافذاً في حقه إلا من وقت التسجيل .

       وهذا ينسجم مع المادة 897 مدني بقولها " إن الالتزام  بإعطاء العقار يتضمن الالتزام بنقل ملكيته في السجل العقاري ، وبصيانته ، حتى هذا النقل ، تحت طائلة دفع العطل والضرر للدائن " .

       وكذلك مع المادة 898 مدني بقولها : " إن الالتزام بنقل ملكية العقار في السجل العقاري خاضع لأحكام هذا البيع والامتيازات والتأمينات ، وكذلك للنصوص المتعلقة بالسجل العقاري " .

       وعلى هذا ، فعلى البائع أن يلتزم بالقيام بكل ما هو ضروري لنقل ملكية العقار إلى المشتري ، وبأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً ( م  396 مدني ) فإذا امتنع عن القيام بما يلزم لنقل الملكية بالذهاب إلى الجهة المختصة لإجراء التسجيل ، فللمشتري أن يجبره على تنفيذ التزامه بنقل الملكية عن طريق دعوى تثبيت البيع ، وذلك بطلب إلى المحكمة المختصة يطلب فيه الحكم بصحة عقده ونفاذ البيع بحق البائع، فإذا أصدر له حكم ، قام بتسجيله منفرداً بدون حضور البائع بواسطة دائرة التنفيذ ، وبذلك يكتسب حق الملكية، والذي يقوم بالتسجيل عندئذ هو الحكم وليس العقد . وسنأتي على دراسة ذلك بالتفصيل في الفصل الثاني من هذا البحث .