إجراءات إعداد عقد الشهرة في القاون الجزائري

0
إجراءات إعداد عقد الشهرة:
352 المتعلق بإجراء - سوف نتطرق إليها من خلال ما جاء في المرسوم: 83
إثبات التقادم المكسب وإعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية، وكذا المنشور
الوزاري المشترك بين الوزارات الثلاث: الداخلية، العدل والمالية، المؤرخ في
1984/06/09 في النقاط التالية:
أ- الملف الواجب إعداده من قبل المعني:
-1 أوجب المشرع على مقدم الطلب سواء كان حائز أو مالك لكن ليس له سند ملكية أن
يقدم للموثق الكائن مكتبه بدائرة اختصاص العقار محل طلب عقد الشهرة( 1)، كل
المعلومات اللازمة عن طبيعة الملكية، مشتملاتها، موقعها، مساحتها، الرسوم والتكاليف
المترتبة عليها، مع تحديد ذوي الحقوق أو المستفيدين إن وجدوا.
-2 أن يقدم طالب العقد للموثق ملف من ثلاث نسخ يحتوي على الوثائق التالية:
- الأوراق الثبوتية للحالة المدنية لطالب العقد ( شهادة الميلاد، شهادة عائلية).
- شهادة الشهود مكتوبة تفيد بأنه فعلا حائز للعقار طوال المدة المقررة قانونا، ولكن ما
يلاحظ في الحياة العملية، هو تهاون الموثقين بهذا الشرط، إذ نجد بأنهم لا يدققون ولا
يتأكدون من صحة وجدية هذه التصريحات، فيكتفون بالمطبوعات النموذجية المتعلقة
بالتصريحات الشرفية، في حين أنه يجب على الموثق سماع الشهود المتمثلين أساسا في
الملاك المجاورين كونهم أدرى من غيرهم بمن يجاورهم.
-3 مخطط الملكية والذي يكون معدا من قبل أشخاص مختصون، كالمهندسين
المعماريين، الخبراء في القياس، الخبراء العقاريين، ومكاتب الدراسات، من أجل التحقق
من المساحة بدقة ومدى احترام الملكيات المجاورة والارتفاقات إن وجدت.
-4 تصريح شرفي بأن الحائز يمارس على العقار محل الطلب حيازة صحيحة وفقا
لأحكام المواد: 827 وما يليها من القانون المدني.
1) – لأن الاختصاص المحلي في إعداد عقد الشهرة هو من النظام العام بالنسبة لمكاتب التوثيق. )
72
.( -5 الشهادات الجبائية عند الاقتضاء، كسجل الضريبة العقارية( 1
بعدها يجب على الموثق أن يقوم بفحص ومراقبة مدى صحة المعلومات المقدمة له
في الوثائق( 2) حسبما إذا كان تقادم طويل أو قصير، وإذا تخلفت شروط صحة التقادم
وجب على الموثق الامتناع عن تحرير العقد وما على الطالب إلا اللجوء إلى القضاء.
أما إذا توافرت كل هذه الشروط والوثائق التي نص عليها المشرع، وجب على
الموثق القيام بالإجراءات التالية :
ب- قيام الموثق بالتحقيق والتحري في عقد الشهرة:
352 الموثق على بعث نسخة من الملف إلى كلا - أوجبت المادة 3 من مرسوم: 83
من رئيس البلدية لمكان تواجد العقار، ونائب مدير الشؤون العقارية وأملاك الدولة في
الولاية، من أجل تحديد الطبيعة القانونية للعقار، إذ كان يدخل ضمن أملاك الدولة أم أنه
ملك أم ملك وقف.
وجب على كليهما بعد تكليف المصالح المختصة بالبحث في وضعية العقار أن
يبلغوا الموثق بملاحظاتهم في أجل 4 أشهر من تاريخ تلقي الملف طبقا للمادتين: 6 و 7
.352 - من مرسوم: 83
كما نصت المادة 4 من المرسوم، على وجوب قيام الموثق في نفس الوقت بنشر
طلب إعداد عقد الشهرة وهذا عن طريق اللصق في مقر البلدية والصحافة الوطنية
والجهوية على نفقة المعني بالأمر طيلة مدة 4 أشهر، وقد سمح القانون في المادة 5 من
المرسوم، لكلا من البلدية أو مصالح أملاك الدولة أو المواطن، تقديم اعتراضاتهم للموثق
خلال أجل 4 أشهر من تاريخ النشر والذي يجب عليه توجيههم إلى الجهة القضائية
المختصة لحل النزاع وفقا للمادة 8 من المرسوم.
. 1)- حمدى باشا عمر : محررات شهر الحيازة، المرجع السابق، الصفحة : 52 )
2) – أي أن تكون الحيازة مقترنة بحسن النية، ومستندة في الوقت ذاته إلى سند صحيح. )
73
بعدها يقوم الموثق بتحرير عقد الشهرة في حالة عدم الاعتراض ممن سمح لهم
( القانون بذلك، في خلال أجل 4 أشهر تبدأ من تاريخ النشر في الصحافة الوطنية( 1
واللصق في مقر البلدية بالنسبة للمواطنين، ومن تاريخ تلقي الالتماس بالنسبة لنائب مدير
الشؤون العقارية وأملاك الدولة ورئيس البلدية، مع الإشارة إلى أن سكوت الإدارة خلال
هذه المهلة يعتبر موافقة على تحرير العقد، وهذا ما أكدته الغرفة المدنية للمحكمة العليا في
2). وبالتالي يجب على الموثق أن يقوم )1990/09/ القرار رقم: 71952 المؤرخ : 24
بتحرير العقد في أقرب الآجال ثم يقوم بتسجيله لدى الجهات المختصة، والسؤال الذي
يطرح هنا، هو هل يعتبر العقد المشهر ذو حجية مطلقة في مواجهة الكافة مادام لم
يعترض عليه وتم إشهاره ؟ لإجابة على هذا السؤال يجب أن نذكر بأن عقد الشهرة هو
عقد رسمي يحرر في المناطق غير الممسوحة مما ينفي عنه القوة الثبوتية المطلقة للقيد
وبالتالي يبقى قابل للطعن، وما مدة 4 أشهر المنصوص عليها في المادتين 5 و 6 من
352 إلا مدة لوقف إجراءات تحريره، ويبقى لكل ذي مصلحة الحق في - مرسوم: 83
الطعن فيه بعد انقضائها، لأن تكريس الملكية على أساس التقادم المكسب بموجب عقد
،( الشهرة هو استثناء، لأنه ليس من اختصاص الموثق تثبيت الملكية أو التحقق فيها( 3
بالإضافة إلى كون تقدير الأدلة في المسائل الموضوعية يعد من صميم اختصاص قاضي
الموضوع، هذا ما أكدته المحكمة العليا، الغرفة العقارية، في القرار رقم: 190514
حول الوجه الرابع: مأخوذ من الخطأ في »: 2000 الذي جاء فيه /03/ المؤرخ في: 29
تطبيق القانون.
1) – كان على المشرع أن يخص النشر في الصحف
لكن حيث أن عدم الاعتراض على إجراءات الشهر أمام الموثق لا يمنع البلدية من
التدخل في النزاع الراهن والمطالبة بإبطال عقد الشهرة أو رفض الدعوى ولا الطعون
ضدهم والمطالبة بإبطال الأرض ملك البلدية قصد حماية حيازتهم وزيادة على ذلك فإن
تقدير قيمة ووزن أدلة الإثبات هي المسائل المنصوص عليها التي يرجع تقديرها لسلطة
قضاة الموضوع ولا رقابة عليهم في ذلك من طرف المحكمة العليا، ومن هنا يكون القرار
المنتقي قد طبق القانون تطبيقا سليما وخاصة المادة 689 من القانون المدني، مما يضحي
.(1)« معه الوجه المثار غير سديد
يستخلص من هذا بأن عقد الشهرة هو عقد تقريري( 2) ومنه فهو قابل للطعن فيه
أمام القضاء، على أن يرجع الاختصاص للقاضي العادي إذا كان أطراف الخصومة
خواص، مع احترام الاختصاص الإقليمي المنصوص عليه في المادة 8 من قانون
الإجراءات المدنية، أما إذا كان الطعن من طرف السلطات العمومية، فهنا قد نكون أمام
تنازع إيجابي، إذا تمسك القاضي الإداري بالاختصاص على أساس المعيار العضوي
حسب ما جاءت به المادة 7 من ق.إ.م بينما يتمسك القاضي العادي بالاختصاص باعتباره
هو المختص بمراقبة مدى شرعية العقود التي يحررها الموثق( 3)، وهذا ما ذهب إليه
مجلس الدولة- الغرفة الثانية- في قرار رقم: 193141 المؤرخ في 8 ماي 2000 والذي
حيث استقر القضاء بأن مثل هذا النزاع لا يخضع لاختصاص القضاء الإداري »: جاء فيه
وذلك نظرا لطبيعة العقد المراد إلغاءه الذي ليس له طابع إداري.
.2000/03/ 1) - زروقي ليلى: محاضرات حول نظام الشهر العيني ألقيت بالمحكمة العليا بتاريخ: 18 )
. 2) – المجلة القضائية لسنة 2000 - العدد الأول- الصفحة رقم: 151 )
3) – فالموثق يحرر العقد بناء على ما تلقاه من المعني والشهود وكذا الوثائق المقدمة له. )
.2000/03/ 4) - زروقي ليلى: محاضرات حول نظام الشهر العيني ألقيت بالمحكمة العليا بتاريخ: 18 )
75
حيث أن قضاة أول درجة الذين لم ينظروا اختصاصهم وفصلوا في القضية هذه
كما يكونوا قد أخطأوا في تقدير الوقائع وفي تطبيق القانون وعرضوا حينئذ قرارهم
1)، كما أكد مجلس الدولة مجددا موقفه هذا بموجب القرار رقم: 191983 )« للإلغاء
.(2) المؤرخ في 8 ماي 2000
وحسب رأينا، مادام عقد الشهرة ليس بعقد إداري، كون الإدارة لم تلجأ عند تحريره
إلى استعمال إمتيازات السلطة العامة، بل تصرفت كشخص عادي، وبالتالي يؤول
الاختصاص للقاضي العادي لإلغاء هذا العقد، وهنا يجب على الإدارة تقديم سند يثبت
30 المتعلق - ملكيتها ( يجب أن يكون رسمي ومشهر) طبقا للمادة 26 من قانون: 90
بالأملاك الوطنية، حتى يكون طلبها مؤسس، أما إذا تعلق الأمر بالتحقق في الملكية، فإن
الاختصاص يؤول هنا إلى القاضي الإداري بدون منازع حسب المادة 125 من قانون:
30-90 المذكور أعلاه، ثم بعد تثبيت الملكية يمكن للإدارة أن تذهب إلى القاضي العادي
لإلغاء عقد الشهرة.
وفي الأخير ما تجدر الإشارة إليه هو أن الموثق الجزائري عندما يطلب منه
تحرير عقد الشهرة، فيقوم بإجراء تحقيق للتأكد من أن العقار محل هذا العقد لا يدخل
ضمن أملاك الدولة فقط، في حين أن القانون الكندي والذي يأخذ هو الآخر بنظام الشهر
العيني يلزم على الموثق تحرير عقد محله عقار سكنى أن يجرى بحث في أصل الملكية
يرجع به إلى 30 سنة، أما إذا تعلق الأمر بعقار تجاري فيجب أن يرجع إلى 51 عاما،
un site du registre 2003/12/ و تسهيلا لعملية البحث هذه تم إنشاء إبتداء من 01
و الذي بموجبه تم جمع تسعة ( 09 ) ملايين صفحة من foncier du québec en ligne
السجل العقاري و أكثر من 150 مليون صفحة للعقود متعلقة ب 73 محافظة (ولاية) في
3). و هذا كله بهدف حماية الملكية ) ما يخص التصرفات العقارية التي تمت بعد سنة 1974
العقارية الخاصة، ونحن بدورنا نقترح على المشرع التدخل لإلزام الموثقين القيام بمثل
هذه التحقيقات تدعيما لمبدأ الشرعية الذي يمتاز به نظام الشهر العيني.
1) – قرار غير منشور، أنظر الملحق رقم: )
2) - قرار غير منشور، أنظر الملحق رقم: )
(3)- Le journal des professionnels du courtage immobilier au Québec, volume 3, numéro 1, Mars
2004, page 4.
76
فمن خلال تطرقنا في هذا الفصل إلى السندات الواجبة الشهر سواء الواردة على
وقائع مادية أو تصرفات قانونية، يتضح لنا بأن شهرها لازما لضمان إعلام الغير
و الحفاظ على الحقوق المختلفة، تدعيما لقاعدة إستقرار المعاملات العقارية، لكن ما
يلاحظ في أخذ المشرع الجزائري بمبدأ القوة الثبوتية المطلقة هو عدم الأخذ به بصفة
مطلقة كما هو عليه في باقي الدول التي أخذت منذ البداية بنظام الشهر العيني كألمانيا
و كندى، بل كان أخذه به نسبيا، و هذا ما يمكن أن يستشف من نص المادة 86 من
63 ، و التي يمكن من خلالها منع إنتقال الملكية في حالة كون العقار محل / مرسوم 76
الشهر باطل بطلان مطلق أو كان التصرف القانوني ناتج عن تواطؤ، فيمكن اللجؤ إلى
القضاء للطعن في التصرف المشهر إذ كان ذلك يحقق مصلحة ما. و هذا ما ذهب إليه
1)، و كذا القرار رقم : ) القرار الصادر عن المحكمة العليا قرار رقم : 68467
2)، فحجية الشهر ليست مطلقة في التشريع الجزائري. )113840
بقي لنا أن نتطرق إلى المنازعات التي تنتج عن الشهر العقاري و الإشكالات التي
تثيرها، هذا ما سوف نعالجه في الفصل الثالث من هذه الدراسة.
.

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

يتم التشغيل بواسطة Blogger.

جميع الحقوق محفوظه © القانون الشامل

تصميم الورشه