مسك السجل العقاري في القاون الجزائري

0
المحافظ العقاري :
74 المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام و - لقد نص المشرع في الأمر رقم 75
تأسيس السجل العقاري، على مبادئ و قواعد عامة لمهام المحافظ العقاري تاركا مسألة
تفصيل مهامه و تنظيم المحافظة العقارية إلى نصوص و تشريعات تصدر لاحقا.
1) أنظر الملحق رقم: . )
24
74 يمكننا تحديد مهام - و مهما يكن من أمر، فمن خلال إطلاعنا على أمر 75
المحافظ العقاري أساس في مسك السجل العقاري لضمان حماية الحقوق العينية العقارية
المشهرة من خلال وثائق مسح الأراضي المقدمة له بعد إتمام عملية المسح، و إعلام الغير
بكافة المعلومات المتعلقة بالعقار المشهر بعد قيدها في مجموعة البطاقات العقارية و تسليم
الدفتر العقاري للمالكين في المناطق الممسوحة.
إذا يمكن تلخيص هذه المهام في ثلاث نقاط أساسية تتمثل في :
-1 مسك السجل العقاري :
32- لقد كان أول نص تشريعي تحدث عن السجل العقاري هو المرسوم رقم 73
1973 و المتضمن إثبات الملكية الخاصة، الصادر تنفيذا لقانون /01/ المؤرخ في 05
الثورة الزراعية و الذي يتشكل من مجموع الشهادات الملكية المسلمة من طرف مصالح
إدارة أملاك الدولة و التنظيم العقاري، و الذي كان يطلق عليه إسم : مجموعة البطاقات
.( العقارية البلدية( 1
يعد السجل العقاري الوضعية »: 74 على ما يلي - تنص المادة 3 من أمر 75
أي لا بد من تدوين كل الحقوق العينية .« القانوينة للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية
المتعلقة بالعقار محل الشهر إنطلاقا من وثائق مسح الأراضي العام في المناطق التي تمت
فيها عملية المسح. فمسك السجل العقاري من طرف المحافظ يعكس تطبيق مبدأ القوة
الثبوتية المطلقة للمعلومات و البيانات المسجلة بهذا السجل، كما يدعم الإئتمان العقاري،
مما يؤدي إلى إستقرار الملكية العقارية، لأنه يجب على المحافظ العقاري قبل شهر أي
محرر أن يراقب بدقة هوية الأطراف و كذا صحة الأوراق المقدمة، و هذا ما نصت عليه
يحقق المحافظ العقاري في هوية و أهلية الأطراف »: المادة 22 من الأمر بقولها
« الموجودين على وسائل الإثبات و كذلك في صحة الأوراق المطلوبة من أجل الإشهار
(1) FICHIER IMMOBILIER COMMUNAL
25
و هنا لا يكتفي المحافظ بالمراقبة السطحية و الخفيفة للوثائق المقدمة له، بل يجب أن
يتعمق فيها ليتأكد من صحة المعلومات المقدمة له. و هذا ما يفرق نظام الشهر العيني عن
نظام الشهر الشخصي، بحيث في الأول يكون شهر التصرف عملية منشئة للحق العيني،
فالتصرف العقاري لا وجود له إلا منذ تاريخ إشهاره، و لهذا يكون دور المحافظ أكثر
أهمية مما دفع ببعض الدول إلى إسناد مهمة الحفظ العقاري إلى قاضي مختص مثل
سوريا و ألمانيا، و فيه من جعل السجل تحت رقابة جهاز العدالة لفحص دقة و صحة
البيانات المراد تدوينها فيه. أما في النظام الثاني، فإن مصدر الحق العيني هو التصرف
و ليس الإشهار، إذ ينشأ الحق بمقتضي تطابق الإيجاب بالقبول على إعتبار أن وظيفة
الشهر العقاري وظيفة إعلام للغير حتى يكون حجة عليهم لا غير مثل ما هو معمول به
في فرنسا.
-2 مسك مجموع البطاقات العقارية :
كما رأيناه عند تطرقنا إلى عنصر تشكيل البطاقات العقارية، تحدث على مستوى
إقليم كل بلدية ممسوحة بطاقات عقارية خاصة بكل قطعة أرضية موجودة في الخريطة
المساحية بإعتبارها المرآة العاكسة للوضعية القانونية للعقار المعني. و لتأسيس هذه
محررا على نسختين BORDEREAU البطاقة لدى المحافظة العقارية يجب إيداع جدول
مرفق بجميع العقود و النسدات المثبتة للملكية العقارية أو الحقوق العينية الأخرى والمقدمة
للشهر، على أن تتضمن المعلومات التالية :
.( - وصف العقارات بالإستناد إلى مخطط مسح الأراضي( 1
- الأعباء المثقلة بها هذه العقارات.
- هوية و أهلية أصحاب الحقوق.
كل حق للملكية و كل حق عيني آخر يتعلق »: 74- فحسب المادة 15 من أمر 75
.« بعقار لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ إشهارها في مجموعة البطاقات العقارية
فيجب مسك مجموعة البطاقات العقارية عند كل تعديل للوضعية القانونية لعقار ما ويقصد
1) : أنظر الملحق رقم : )
26
المشرع بالتسجيل في مجموعة البطاقات العقارية، إجراء شهر محرر الرسمي بالمحافظة
العقارية حتى يكتسب الشخص الحق العيني العقاري، لأن الشهر العقاري، مصدر الحق
.( العيني"( 1
-3 تسليم الدفتر العقاري :
1971 المتضمن الثورة /11/ 73 المؤرخ في 08 - لقد نص الأمر رقم 71
32 على أن يسلم للمالكين شهادات ملكية - الزراعية( 2). و كذا المرسوم التنفيذي رقم 73
من طرف إدارة أملاك الدولة و التنظيم العقاري. كما أشارت المادة 32 من الأمر السالف
الذكر إلى إستبدال هذه الشهادات بدفاتر عقارية بعد القيام بعملية المسح.
74 و المراسيم التنفيذية له على نفس المنهج، بنصه - و قد سار أمر 75
على وجوب تسليم لأصحاب العقارات الموجودة في مناطق ممسوحة دفاتر عقارية تكون
1976 الصادر عن وزير /05/ مطابقة لنموذج المحدد بموجب القرار المؤرخ في 27
المالية و المتضمن نموذج الدفتر العقاري، على أن تستمد المعلومات المدونة في هذا
74 و التي - الدفتر من البطاقات العقارية، وفقا لما نصت عليه المادة 19 من أمر 75
تسجل جميع الحقوق الموجودة على عقار ما وقت الإشهار في السجل العقاري »: تنص
فالدفتر العقاري يشكل سند ملكية الشخص .« و في الدفتر العقاري الذي يشكل سند ملكيته
للحق العيني العقاري. و لن نتوسع في هذه النقطة لأنه سوف يتم التطرق لها في المطلب
الثاني بنوع من التفصيل.
بالإضافة إلى هذه المهام، فهناك وظائف أخرى يقوم بها المحافظ العقاري و التي
63 ، منها التي يقوم بها بصفته عضوا في لجنة المسح، و التي - جاء بها المرسوم 76
حددتها المادة 9 من المرسوم المذكور، و التي تتلخص في :
. 1) : مجيد خلفوني : المحافظة العقارية في القانون الجزائري، المرجع السابق، الصفحة رقم 27 )
. 2) : الجريدة الرسمية العدد 97 لسنة 1971 )
27
- جمع الوثائق و البيانات من أجل تسهيل إعداد الوثائق المساحية.
- التأكد من إتفاق المعنيين حول حدود عقاراتهم، و في حالة عدم الإتفاق محاولة
الصلح بينهم إذا أمكن ذلك.
- البت بالإستناد إلى جميع الوثائق العقارية و لا سيما سندات و شهادات الملكية
المسلمة على إثر عمليات المعاينة لحق الملكية المتممة في نطاق الثورة
الزراعية في جميع المنازعات التي لم يمكن تسويتها بالتراضي.
و قد سبق و أن تطرقنا إلى دور المحافظ العقاري في لجنة المسح لهذا لا داعي للتكرار.
بقي لنا التطرق إلى دوره بعد الإنتهاء من إجراءات المسح :
تودع وثائق المسح بالمحافظة العقارية بعد الإنتهاء من إجراءات المسح في بلدية
ما، سواء تعلق الأمر بمسح حضري أو مسح ريفي، على أن يقوم المحافظ بتحرير
محضر تسليم وثائق المسح و الذي يكون محل إعلام الجمهور عن طريق نشره في
الصحافة( 1)، و يمنح لكل ذي مصلحة أجل 4 أشهر للإطلاع على الوثائق و تقديم
الإعتراضات، و إيداع كل الوثائق التي لم تسلم للجنة المسح أو لم تقبل إثبات حقوق
.( المتظلمين على الأراضي و العقارات موضوع المسح( 2
فبعد تسلم المحافظ العقاري لوثائق المسح، يقوم بعملية ترقيم العقارات الممسوحة،
.( و هذا في أقرب الآجال من أجل الحفاظ على مصداقية المعلومات المقدمة له( 3
: 63- فيأخذ الترقيم ثلاثة أشكال كما جاء في مرسوم 76
-1 الترقيم النهائي :
وارد في المادة 12 من المرسوم المذكور أعلاه، و يكون في حالة العقارات التي
يحوز ملاكها على سندات كالأحكام القضائية المثبتة لحقوق الملكية العقارية، أو عقود
مقبولة قانونا كالعقود غير المتنازع فيها و التي توضح فيها بدقة البيانات المتعلقة بالعقار،
و هنا يجب على المحافظ العقاري أن يسلم لصاحب الترقيم النهائي الدفتر العقاري.
1) : أنظر الملحق رقم : )
. 2) : زروقي ليلى و حمدي باشا عمر : المنازعات العقارية، دار هومة 2002 ، الصفحة 49 )
3) : إسماعيل شامة : الأدوات القانونية للسياسة العقارية في الجزائر منذ 1990 رسالة الماجستير في فرع العقود و )
. 1999 الصفحة 46 / المسؤولية، بن عكنون، السنة الجامعية: 1998
28
و لكن ما لاحظناه في الحياة العملية، هو خلو بعض الأحكام القضائية من
المعلومات الضرورية التي قررها التنظيم، مما يجعل المساحين و المحافظين العقاريين
يعاملونها معاملة الوثائق العرفية، مما يستوجب إفراغها في قالب رسمي، فيضطر
الأطراف إلى أخذ ذلك الحكم إلى الموثق من أجل تحريره في شكل وثيقة رسمية( 1)، مع
الإشارة إلى أن إعطاء الدفتر العقارييكون بتسليمه للأشخاص الطبيعية و كذا المعنوية
.( كالولاية و البلدية( 2
-2 الترقيم المؤقت لمدة أربعة أشهر :
123 ، و يكون بالنسبة - نصت عليه المادة 13 من المرسوم التنفيذي رقم 93
للعقارات التي لا يملك أصحابها سندات ملكية، بل حائزين لها حيازة هادئة، علنية،
مستمرة لمدة 15 سنة، أو حائزين بموجب سندات عرفية لمدة 10 سنوات على الأقل،
أو حائزين لشهادات الحيازة المنصوص عليها في المادة 39 من قانون التوجيه العقاري.
بالإضافة إلى الأحكام القضائية غير الدقيقة و التي يمكن الإعتماد عليها في إثبات الحقوق
المكرسة. و بعد مرور أربعة أشهر دون تقديم أي إعتراض من المالكين الأصليين و لم
تتعرض شهادة الحيازة لإبطال أو السحب من قبل السلطات العمومية يسلم للمعني الدفتر
العقاري.
-3 الترقيم المؤقت لمدة سنتين :
نصت عليه المادة 14 ، و يتعلق بالعقارات التي ليست لأصحابها الظاهرين سندات
معترف بها، تثبت ملكيتهم أو حيازتهم وفقا لقواعد التقادم المكسب. فيقوم المحافظ العقاري
بإعطاء الترقيم المؤقت لمدة سنتين على أن يتحول إلى ترقيم نهائي بعد مرور هذه المدة
المذكورة و دون أن يسجل أي إعتراض( 3). كما يطبق الترقيم المؤقت لمدة سنتين لفائدة
.( الدولة، في حالة العقارات الشاغرة التي ليس لها مالك و لا يحوزها أحد( 4
. 1995 تحت رقم 689 ، الصفحة رقم 09 /02/ 1) : المذكرة الصادرة عن المديرية العامة للأملاك الوطنية في 12 )
. 2) : التعليمة رقم 16 المؤرخة في 24 ماي 1998 و المتعلقة بسير عمليات المسح و الترقيم العقاري، صفحة 31 )
. 3) : إسماعيل شامة : الأدوات القانونية للسياسة العقارية في الجزائر منذ 1990 ، المرجع السابق، الصفحة 46 )
. 4) : زروقي ليلى و حمدي باشا عمر : المنازعات العقارية، المرجع السابق، الصفحة 49 )
29
بعد الإنتهاء من القيد الأول، يسلم إلى الملاك المكرسة حقوقهم بصفة نهائية الدفتر
العقاري، و الذي تنقل فيه جميع البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية من
74 . فالدفتر - حقوق و أعباء تثقل العقار وفقا لما نصت عليه المادة 18 من أمر 75
العقاري يعتبر بطاقة تعريف العقار و حالته المادية الفعلية، إذ يرسم كل حياته القانونية
مما يسهل التعامل فيه( 1)، و بالتالي يصبح من الضروري تقديمه عند كل عملية إيداع
.63- تحت طائلة رفض إجراء الإشهار وفقا للمادة 50 من مرسوم 76
و قد أكدت الغرفة العقارية للمحكمة العليا على القوة الثبوتية للدفتر العقاري في
2) بإعتبار الدفتر العقاري ) قرار صادر تحت رقم 19720 و المؤرخ في 28 جوان 2000
السند الوحيد لإثبات الملكية العقارية. فما دام الشهر مصدر الحقوق طبقا للمادة 15 من
74 فالمشرع الجزائري لم يعترف بغير الشهر للإدعاء بالملكية العقارية، ما عدا - أمر 75
نقل الملكية عن طريق الوفاة، أين يصبح للقيد أثر كاشف و يكون من اللازم على الوارث
الذي يريد التصرف في نصيبه الذهاب إلى الموثق من أجل تحرير الشهادة التوثيقية لنقل
الملكية، و إثبات إنتقال الحق إليه حتى يكون تصرفه نافذا في مواجهة الكافة، و هذا حسب
63 ، فأي دعوى قضائية من شأنها تعديل - ما هو وارد في نص المادة 91 من مرسوم 76
أو إنشاء أو إبطال المراكز القانونية لأصحاب الحقوق يجب إشهارها وفق مقتضيات المادة
85 من المرسوم السابق.
و لقد ألزم القانون المحافظ العقاري مراقبة و التأكد من توفر مجموعة من الشروط
سواء في الأطراف طالبة الشهر، أو في السندات المراد شهرها فألزمه المشرع التأكد من
63 "الشرط الشخصي". كما يراقب - هوية و أهلية الأطراف، أو كما يسميه مرسوم 76
توافر الوثائق المطلوبة و صحتها حسب ما هو وارد في المادة 3 و 61 من المرسوم
السابق. فالمشرع الجزائري قد إشترط إفراغ كل العقود المنصبة على العقارات في شكل
. 1) : زروقي ليلى و حمدي باشا عمر : المنازعات العقارية، المرجع السابق، الصفحة 50 )
2) : لقد سبق وأن تطرقنا إلى هذا القرار في الصفحة رقم : 17 )
30
رسمي، و يمكن للمحافظ رفض الإيداع في حالة تخلف أحد هذه الشروط. و إذا قبل
الإيداع فيمكنه بعدها رفض الشهر بقرار مسبب على أن يبلغ قرار الرفض إلى المعنيين
63 و في الحالة التي يكون - بموجب رسالة موصى عليها وفقا للمادة 107 من مرسوم 76
فيها بإمكان تصحيح الإجراء وجب على المحافظ العقاري منح الأطراف أجلا للقيام بذلك
التصحيح.
كما يجب على المحافظة العقاري تقديم كافة المعلومات المتعلقة بالحقوق المشهرة
لمن يطلبها، كما قد يعطي معلومات على إجراء معين فقط، كحالة طلب معلومات على
.( رهون و إمتيازات واردة على عقار( 1
يتولى كذلك المحافظ العقاري قبض ما يعرف :"برسم الإشهار العقاري" و الذي
1976 و المتضمن /12/ 105 المؤرخ في 09 - جاءت به المادة 353 من القانون رقم 76
قانون التسجيل. فهذا الرسم يختلف بإختلاف كل وثيقة محل إشهار، سواء تعلق الأمر
بعقود أو قرارات أو شهادات نقل الملكية عن طريق الوفاة و كذلك الوثائق الخاضعة
للإشهار العقاري بموجب التشريع المعمول به، و كذا تسجيلات الرهون الرسمية
54 ، و أيضا / و الإتفاقية أو حقوق التخصيص الرهني، بإستثناء ما ورد في المادة 353
كتبات الإستبدال و التخفيض و الشطب التي تدون على هامش التسجيلات الموجودة
بإستثناء الكتابات المطلوبة على إثر نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية.
من صلاحيات المحافظة العقاري أيضا، الحفاظ على العقود و المخططات و كذا
جميع الوثائق المتعلقة بعمليات الشهر العقاري و التسجيل في السجل العقاري، و لهذا نجد
في الواقع على مستوى كل المحافظات العقارية مكان مخصص للأرشيف.
فهذه هي مهام المحافظ العقاري، بقى لنا التطرق إلى دوره في حالة قيام منازعات
قضائية، و هذا ما سوف نتناوله في الفصل الثالث، أما الآن فيبقى لنا التطرق إلى دور
المحافظ العقاري عند شهره التصرفات القانونية و بعض الوقائع المادية، و هذا ما سوف
نتطرق له بنوع من التفصيل في الفصل الثاني.
. 1) زروقي ليلى و حمدي باشا عمر : المنازعات العقارية، المرجع السابق، الصفحة رقم 53 )
31

ليست هناك تعليقات:

إرسال تعليق

يتم التشغيل بواسطة Blogger.

جميع الحقوق محفوظه © القانون الشامل

تصميم الورشه